Plafonnement de l'amortissement LMNP : où en est le PLF 2027 au Sénat ?

Vous louez un appartement meublé dans le 7e arrondissement à un cadre en mobilité, au régime réel, et l'amortissement de votre bien efface l'essentiel de l'impôt sur vos loyers. Fin octobre, les députés avaient supprimé le plafonnement de cet amortissement prévu par le budget 2027. Quelques jours plus tard, la mesure était de retour. Elle est désormais entre les mains du Sénat. Le 12 novembre, la commission des finances a examiné l'article 7 : l'amendement FINC.16 du rapporteur général, dont le texte figure dans la liasse publiée par le Sénat, aurait été adopté en commission selon la presse. Rien n'est voté en séance.

Que contient exactement le texte examiné par les sénateurs, qui serait réellement touché, et que pouvez-vous faire dès aujourd'hui ? Voici notre point de situation au 13 novembre 2026. Une précaution s'impose d'emblée : rien de ce qui suit n'est voté. Le plafonnement reste un projet, et les règles décrites au conditionnel peuvent encore être modifiées, durcies ou supprimées d'ici la fin de l'année.

Où en est le texte

Le parcours du projet de loi de finances pour 2027 (projet n° 3210, déposé le 1er octobre 2026) a connu plusieurs rebondissements en quelques semaines.

Le scrutin du 4 novembre est décisif. En n'adoptant pas la première partie du budget, celle des recettes, l'Assemblée nationale a rejeté le projet en première lecture. Tous les amendements votés par les députés sont tombés avec lui, y compris la suppression du plafonnement. Le Sénat examine donc le texte initial du Gouvernement, article 7 compris.

💡 Bon à savoir : les amendements adoptés début octobre par la commission des finances de l'Assemblée, qui auraient exclu du plafond les baux meublés de résidence principale et les baux mobilité, ne figurent plus dans aucun texte. Ils ne reviendraient que s'ils étaient redéposés et adoptés au Sénat.

Ce que prévoit l'article 7

Le projet du Gouvernement modifie l'article 39 C du Code général des impôts. Pour une activité de location meublée non professionnelle, l'amortissement des locaux ne serait plus déductible que dans une double limite.

Trois précisions sont essentielles pour un propriétaire parisien :

• le plafond s'apprécierait par foyer fiscal, tous logements confondus : deux appartements meublés ne donneraient pas droit à deux fois 7 000 € ;

• les deux limites seraient cumulatives : la déduction ne pourrait dépasser ni 2,5 % par an, ni 7 000 € ;

• les exclusions dépendraient de la nature juridique de la résidence (résidences dédiées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux plus de 65 ans, établissements pour personnes âgées ou handicapées, soins de longue durée), et non du profil du locataire.

Le texte s'attaque aussi au report. Aujourd'hui, l'amortissement qui ne peut pas être déduit faute de bénéfice suffisant se reporte sans limite de durée. Selon le projet, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, la part d'amortissement non déduite ne serait plus reportable : elle serait définitivement perdue. Quant au stock d'amortissements en report à fin 2026, il ne pourrait être imputé que jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque exercice. Le solde non utilisé à cette date serait perdu.

Ce que propose le Sénat

Le 12 novembre, la commission des finances du Sénat a examiné l'article 7, sur le rapport de Christine Lavarde, rapporteur général. L'amendement FINC.16 du rapporteur général, dont le texte figure dans la liasse publiée par le Sénat, aurait été adopté en commission, selon Capital et les propos tenus en conférence de presse. Le compte rendu officiel et le texte de la commission n'étaient pas encore publiés au 13 novembre. Rien n'est voté en séance. Cet amendement restreint la réforme aux seuls locaux mis en location après le 1er octobre 2026.

Concrètement, cet amendement prévoit trois changements :

1. Une exemption du plafond pour les locaux meublés « dont l'activité de location directe ou indirecte a débuté au plus tard le 1er octobre 2026, tant que le propriétaire du local d'habitation demeure inchangé ».

2. Le maintien du report des amortissements non déduits pour ces mêmes locaux.

3. La suppression du régime transitoire de 2036 : pour les autres biens, la règle se résumerait à la fin du report pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027.

L'exposé des motifs est explicite : appliquer la réforme au stock de logements déjà loués constituerait « une remise en cause de leurs plans comptables qui pourrait s'avérer pour eux pénalisante ».

⚠ Attention : même adopté en commission, un amendement n'est pas une règle de droit. Pour un projet de loi de finances, la discussion en séance porte sur le texte du Gouvernement (exception prévue par l'article 42 de la Constitution), et non sur le texte de la commission. L'amendement FINC.16 devra donc être adopté en séance, puis passer la navette, une éventuelle commission mixte paritaire et la lecture définitive. Le Gouvernement, qui a construit sa réforme sur le rapprochement entre location nue et location meublée, peut s'y opposer.

Qui serait vraiment concerné

L'impact dépendrait étroitement de la version finalement retenue. Le tableau ci-dessous compare le texte du Gouvernement à la version qui résulterait de l'amendement FINC.16, si celui-ci est confirmé et adopté en séance.

Si l'amendement FINC.16 était confirmé et adopté en séance, cette version protégerait donc la grande majorité des propriétaires actuels de meublés parisiens, mais elle concentrerait la réforme sur les nouveaux investissements et sur les mises en location tardives. Trois situations fréquentes chez nos clients méritent attention :

• l'appartement acheté avant octobre mais loué après, par exemple à l'issue de travaux de rénovation : la condition porte sur le début de l'activité de location, pas sur la date d'achat ;

• l'achat d'un appartement déjà loué meublé : l'exemption ne suivrait pas le bien, puisqu'elle cesse dès que le propriétaire change ;

• la transmission du bien par donation, succession ou apport à une SCI : la rédaction (« tant que le propriétaire demeure inchangé ») laisse penser que l'héritier, le donataire ou la société perdrait l'exemption, sans que le texte le précise expressément.

Le texte vise une activité de location « directe ou indirecte », sans définir ce que recouvre le terme « indirecte », qui pourrait notamment couvrir une location via une société ou une mise à disposition.

💡 Bon à savoir : le projet vise « l'amortissement de ces locaux ». Selon la lettre du texte, l'amortissement du mobilier ne serait donc pas plafonné. Ce point, comme l'assiette exacte du taux de 2,5 %, n'a fait l'objet d'aucune précision officielle à ce stade.

Simulation sur un meublé parisien

Pour mesurer l'enjeu, prenons un exemple purement illustratif, construit sur des hypothèses simplifiées. Il ne préjuge ni du texte final ni de votre situation personnelle.

Un propriétaire achète un appartement familial dans le 16e arrondissement et le met en location meublée en janvier 2027. La base amortissable des locaux, hors terrain, est de 720 000 €. Son expert-comptable, en retenant une approche par composants, calcule un amortissement annuel de 21 600 € pour les locaux, soit 3 % de cette base, et de 3 000 € pour le mobilier. L'appartement est loué 4 200 € par mois à une famille d'expatriés, soit 50 400 € par an. Les charges déductibles (copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance, gestion, expert-comptable, intérêts d'emprunt) atteignent 14 400 €. Le résultat avant amortissement s'établit donc à 36 000 €.

Le plafond de 7 000 € s'appliquerait ici avant celui de 2,5 %, qui représenterait 18 000 €. Le résultat imposable augmenterait de 14 600 € par an. Pour un foyer imposé dans la tranche à 41 % et soumis aux prélèvements sociaux de 18,6 %, le surcoût atteindrait 5 986 € d'impôt sur le revenu et 2 715,60 € de prélèvements sociaux, soit 8 701,60 € par an. Les 14 600 € d'amortissement non déduits ne seraient pas reportables.

Si l'amendement FINC.16 était adopté en séance, ce propriétaire serait concerné, puisque la location débute après le 1er octobre 2026. Le même appartement, loué depuis 2024 par le même propriétaire, resterait en revanche soumis aux règles actuelles.

⚠ Attention : dans ce scénario, le micro-BIC deviendrait un concurrent sérieux du réel. Avec un abattement de 50 %, le bénéfice imposable serait de 25 200 €, légèrement inférieur aux 26 000 € du réel plafonné, sans comptabilité et sans réintégration d'amortissements dans la plus-value à la revente. Le résultat dépend toutefois fortement des charges réelles, en particulier des intérêts d'emprunt.

Le régime en vigueur aujourd'hui

En attendant l'issue des débats, ce sont les règles actuelles qui s'appliquent à vos revenus de 2026. Nous les avons détaillées dans notre article LMNP en 2026 : ce qui change vraiment. En voici l'essentiel.

Au régime réel, l'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit : la fraction non déduite se reporte sur les bénéfices futurs, sans limite de durée. Depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction viennent en revanche minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value, quelle que soit la date de mise en location du bien. Les deux mesures se distinguent nettement : la réintégration touche l'impôt à la revente et elle est en vigueur ; le plafonnement toucherait l'impôt de chaque année et il n'est qu'un projet.

💡 Bon à savoir : selon notre lecture, seuls les amortissements effectivement déduits sont réintégrés dans la plus-value. Un amortissement perdu du fait du plafond ne devrait donc pas alourdir la plus-value future, mais aucun commentaire officiel ne le confirme encore pour ce cas.

Calendrier jusqu'au 31 décembre

Le calendrier publié par le Sénat fixe les prochaines étapes. L'article 7 relève de la première partie : son examen en séance est prévu du 23 au 28 novembre, après la discussion générale du 20 novembre.

Si le texte est voté au Sénat le 9 décembre, il reviendra ensuite à l'Assemblée nationale. En cas de désaccord, une commission mixte paritaire pourra être réunie, à une date qui n'est pas encore fixée. Le Gouvernement peut aussi recourir à l'article 49, alinéa 3, de la Constitution. Une lecture définitive et un recours devant le Conseil constitutionnel restent possibles.

Rien ne garantit une adoption avant le 31 décembre. Les deux dernières lois de finances ont été promulguées en février, le 14 février 2025 et le 19 février 2026. Faute de décision du Parlement dans le délai de soixante-dix jours prévu par l'article 47 de la Constitution, le Gouvernement peut, en dernier recours, mettre le projet en vigueur par ordonnance. La date exacte d'expiration de ce délai dépend de la date de dépôt du texte : nous ne la fixons pas ici.

⚠ Attention : le texte initial ne comporte pas de date d'application propre au plafond. Seules les règles de report visent expressément les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. La date à partir de laquelle le plafond s'appliquerait, en particulier en cas de promulgation tardive, devra être vérifiée dans la version définitive.

Que faire dès maintenant

Un texte non voté ne justifie ni une vente précipitée ni une restructuration dans l'urgence. Quelques démarches permettent toutefois de décider sereinement le moment venu.

1. Documenter la date de début de location de chaque bien : bail, état des lieux d'entrée, premier encaissement de loyer, immatriculation de l'activité. Si la date du 1er octobre 2026 était retenue, cette preuve deviendrait déterminante.

2. Chiffrer avec votre expert-comptable l'amortissement annuel des locaux, celui du mobilier et le stock d'amortissements en report, pour mesurer votre exposition dans chaque version du texte.

3. Réexaminer un projet d'achat de bien déjà loué : si l'exemption ne suit pas le bien, le prix et la rentabilité attendue doivent intégrer le plafond.

4. Ne pas retarder une mise en location dans l'espoir d'un texte plus favorable : un logement vacant coûte chaque mois, et la date du 1er octobre 2026 est déjà passée.

5. Comparer micro-BIC et réel pour les nouvelles locations, en intégrant la revente. Les modalités et le délai d'option pour le réel devront être vérifiés avec votre expert-comptable, sur le texte en vigueur de l'article 50-0 du CGI, au moment de la déclaration.

6. Suivre la séance du 23 au 28 novembre : de nouveaux amendements, par exemple en faveur des baux de résidence principale ou des baux mobilité, peuvent encore modifier le périmètre.

Pour comparer avec la location nue, notre analyse Statut du bailleur privé (Jeanbrun) ou LMNP reste d'actualité. Cet article présente des règles générales et un projet de loi en discussion : il ne remplace pas un conseil personnalisé, en particulier si vous êtes non-résident ou si vous détenez plusieurs biens.

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