Nouveaux modèles de bail et notice d'information 2026 : ce qui change pour votre meublé à Paris

Depuis quelques semaines, un bail meublé signé à Paris ne se rédige plus tout à fait comme avant. Les modèles réglementaires de bail ont été modifiés au 1er octobre 2026, et la notice d'information qui doit être annexée au contrat a été entièrement réécrite pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026. Deux textes discrets, publiés au Journal officiel sans grand bruit, mais qui concernent directement chaque propriétaire qui loue un meublé à titre de résidence principale.

Pour une clientèle de cadres en mobilité, de familles expatriées ou de diplomates, la qualité du bail est un marqueur de sérieux. Un contrat à jour, une notice conforme et des clauses correctement rédigées évitent des contestations inutiles et protègent le propriétaire le jour où un incident survient. Voici, au 11 novembre 2026, ce qui change concrètement et ce que nous recommandons de faire.

Deux textes, deux dates clés

La réforme repose sur deux textes distincts, qui n'entrent pas en vigueur à la même date.

Le principe est posé par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 : le contrat de location est établi par écrit, il respecte un contrat type défini par décret et il est accompagné d'une notice d'information relative aux droits et obligations des parties ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours. Le contenu de cette notice est fixé par arrêté du ministre chargé du logement. C'est précisément ce contenu qui vient d'être remplacé.

💡 Bon à savoir : l'arrêté du 9 octobre 2026 ne se contente pas de retoucher l'ancienne notice de 2015. Son annexe remplace intégralement celle de l'arrêté du 29 mai 2015. Un ancien modèle de notice, même récemment téléchargé, n'est donc plus le bon document pour un bail signé aujourd'hui.

Quels baux sont concernés exactement

Le champ d'application suit celui de la loi de 1989 : seuls les logements loués à titre de résidence principale du locataire sont visés. Pour un propriétaire de meublé à Paris ou en première couronne, la situation varie selon le contrat utilisé.

Quelques précisions s'imposent. Selon l'ANIL, le modèle de bail meublé exclut les colocations formalisées par plusieurs contrats distincts : ces baux restent soumis à la loi de 1989, mais pas au modèle type. Chaque bail individuel doit toutefois comporter les mentions de l'article 3 et la notice. Le site officiel Service Public rappelle par ailleurs que le modèle meublé ne s'applique ni aux baux mobilité ni aux locations saisonnières. Le bail mobilité n'est soumis ni au contrat type meublé ni à la notice de l'article 3 : la loi ELAN (art. 25-12) n'a pas rendu cet article applicable. Ses mentions obligatoires figurent à l'article 25-13 ; nous détaillons ses règles dans notre guide du bail mobilité à Paris.

Enfin, le bail Code civil, utilisé notamment lorsque le locataire est une entreprise qui loge un collaborateur ou lorsque le logement n'est pas la résidence principale de l'occupant, échappe à la loi de 1989. Ni le contrat type ni la notice ne s'y appliquent, ce qui ne dispense pas de soigner la rédaction : nous rappelons les règles propres à ce contrat dans notre article sur le fonctionnement du bail Code civil.

⚠ Attention : la qualification du contrat ne dépend pas de son intitulé. Un « bail Code civil » signé avec un particulier qui fait du logement sa résidence principale risque d'être requalifié en bail meublé soumis à la loi de 1989. Dans ce cas, toutes les règles de la loi s'appliquent, y compris le contrat type et la notice.

Ce que change le bail type

Le décret du 6 juillet 2026 modifie les annexes du décret du 29 mai 2015, qui contiennent les modèles de bail. Pour un meublé, trois évolutions retiennent l'attention.

1. La clause résolutoire pour impayés figure désormais dans le modèle. Le contrat type comporte une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer, de non-paiement des charges ou de non-versement du dépôt de garantie. Cette résiliation ne peut intervenir qu'après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines. Il ne s'agit pas d'une obligation nouvelle : elle découle de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite et s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Le décret aligne simplement le modèle officiel sur la loi.

2. Une mention liée à la servitude de résidence principale. Certaines communes peuvent, depuis la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, instaurer dans leur plan local d'urbanisme des secteurs où les logements neufs doivent être occupés à titre de résidence principale. Lorsque le logement loué est soumis à cette servitude, le bail doit le préciser. Le modèle prévoit aussi une clause résolutoire facultative en cas de non-respect de cette obligation par le locataire. Cette clause ne peut produire effet qu'à l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire.

3. Le numéro de téléphone portable des parties. Le bailleur et le locataire peuvent désormais indiquer leur numéro de portable dans le contrat. Cette mention reste facultative : elle vise à joindre plus rapidement le locataire, notamment pour prévenir les expulsions.

💡 Bon à savoir : d'autres clauses résolutoires restent possibles à titre facultatif, par exemple en cas de défaut d'assurance du locataire (effet un mois après un commandement infructueux) ou de troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive. En dehors de ces cas, une clause de résiliation de plein droit n'est pas prévue par le modèle officiel.

La notice d'information entièrement réécrite

La nouvelle notice est un document dense, organisé en six parties : établissement du bail, droits et obligations des parties, fin de contrat, départ du conjoint victime de violences, règlement des litiges et contacts utiles. Service Public résume les thèmes actualisés : droits et obligations du bailleur et du locataire, fixation et révision du loyer, garanties locatives, lutte contre les nuisibles, impayés et clause résolutoire, congés et sortie du logement, conciliation et litiges.

Pour un propriétaire de meublé, plusieurs rappels de la notice méritent d'être connus, car le locataire les aura sous les yeux :

La notice consacre également un développement nouveau aux nuisibles, en particulier aux punaises de lit. Elle rappelle que le bailleur doit remettre un logement exempt de toute infestation et le maintenir en état de décence pendant toute la durée du bail, tandis que le locataire doit prévenir rapidement le bailleur et permettre l'accès à l'entreprise mandatée pour le traitement. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie.

Elle détaille aussi très précisément la procédure en cas d'impayés : commandement de payer, délai de six semaines, signalement à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) dans certains cas, assignation, audience, délais de paiement que le juge peut accorder jusqu'à trois ans. Autrement dit, votre locataire est mieux informé de ses droits et des recours possibles. Une raison de plus pour gérer chaque étape de façon irréprochable.

⚠ Attention : la notice rappelle le calendrier de décence énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite ; la classe F sera concernée au 1er janvier 2028. Si votre meublé est concerné, consultez notre calendrier DPE 2027-2028 pour les meublés parisiens.

Ce que risque le bailleur

La loi de 1989 ne prévoit pas d'amende spécifique pour un bail qui ne suivrait pas le modèle ou pour une notice absente ou périmée. Les conséquences sont néanmoins réelles.

D'abord, l'article 3 de la loi prévoit que chaque partie peut exiger de l'autre, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme, et que le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation de cet article. Concrètement, le locataire peut réclamer la notice à jour et un bail conforme ; le propriétaire, lui, ne peut tirer aucun avantage d'un contrat irrégulier.

Par ailleurs, depuis le 29 juillet 2023, le bail doit comporter une clause résolutoire pour impayés ou non-versement du dépôt de garantie. Sans cette clause, le bailleur ne peut pas obtenir la résiliation de plein droit après commandement : il doit demander une résiliation judiciaire, plus longue et plus incertaine. Le modèle 2026 intègre cette clause ; son absence n'est pas liée à celle de la notice.

Enfin, un dossier de bail incomplet fragilise la position du propriétaire dans tout litige, qu'il s'agisse du dépôt de garantie, d'un complément de loyer ou d'un congé.

Baux en cours et renouvellements

Les deux textes visent les contrats conclus ou renouvelés après leur date d'entrée en vigueur. Un bail meublé signé avant le 1er octobre 2026 n'a donc pas à être réécrit, et il n'est pas nécessaire de remettre la nouvelle notice à un locataire déjà en place au titre d'un bail antérieur au 18 octobre 2026.

La question délicate concerne la reconduction tacite, très fréquente en meublé puisque le bail est reconduit chaque année à défaut de congé. Les textes ne visent que les contrats « conclus ou renouvelés », et non la reconduction tacite, alors que la notice elle-même distingue parfois les deux notions, par exemple pour la décence énergétique. Faute de position officielle claire, nous recommandons seulement de remettre la nouvelle notice au locataire à la date anniversaire, contre récépissé ou par voie électronique avec accusé de lecture : ce n'est pas une obligation établie, et cela ne justifie pas de faire signer un nouveau bail type à cette occasion.

💡 Bon à savoir : un nouveau bail signé avec le même locataire, par exemple pour changer de logement dans le même immeuble ou ajouter un colocataire, est un contrat conclu après la réforme. Il doit suivre le nouveau modèle et comporter la nouvelle notice.

Notre checklist avant signature

Avant de signer un bail meublé de résidence principale en novembre 2026, nous vérifions systématiquement les points suivants :

• le contrat suit le modèle issu du décret du 6 juillet 2026, avec la clause résolutoire pour impayés et non-versement du dépôt de garantie ;

• la notice d'information issue de l'arrêté du 9 octobre 2026 est annexée, et non l'ancienne version de 2015 ;

• la mention de servitude de résidence principale est ajoutée si le logement y est soumis ;

• le dossier de diagnostic technique est joint, avec un DPE valide et compatible avec la location ;

• les extraits du règlement de copropriété sont communiqués ;

• l'état des lieux et l'inventaire détaillé du mobilier sont prêts, selon la méthode décrite dans notre guide de l'état des lieux et de l'inventaire ;

• les mentions propres à Paris sur l'encadrement des loyers (loyer de référence, loyer de référence majoré, éventuel complément de loyer justifié) figurent au contrat. Ces mentions sont celles en vigueur au 11 novembre 2026 : l'expérimentation de l'article 140 de la loi ELAN arrive à son terme fin novembre, et sa prolongation est encore en examen.

⚠ Attention : pour un locataire international, il est tentant de signer uniquement une traduction anglaise du bail. La version française, conforme au modèle réglementaire, doit rester le contrat de référence ; une traduction peut l'accompagner à titre informatif.

Bail Code civil et bail mobilité

Une partie importante de notre clientèle (entreprises qui logent un collaborateur, missions de quelques mois) relève du bail Code civil ou du bail mobilité. Pour le bail Code civil, la réforme ne s'impose pas, mais elle reste une bonne boussole. Le bail mobilité n'est soumis ni au contrat type meublé ni à la notice de l'article 3.

En bail Code civil, aucune notice réglementaire n'est exigée. Nous recommandons toutefois de remettre au locataire un document clair sur les règles de la location, le dépôt de garantie, l'état des lieux et la sortie du logement : c'est un gage de transparence apprécié des services RH et des relocation managers.

En bail mobilité, la loi ELAN (art. 25-12) n'a pas rendu l'article 3 applicable. Les mentions obligatoires sont fixées par l'article 25-13 (durée de un à dix mois, absence de dépôt de garantie, mention expresse du motif de mobilité).

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Contrats types, notice d'information, clause résolutoire, servitude de résidence principale : la réglementation du bail meublé évolue par petites touches, mais chaque oubli peut coûter cher le jour d'un impayé ou d'un litige. Chez BAUVAUT, nous rédigeons et mettons à jour chaque bail selon les derniers textes en vigueur, et nous choisissons avec vous le contrat le plus adapté : bail meublé, bail mobilité ou bail Code civil.

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