LMNP en 2026 : ce qui change vraiment (loi de finances, prélèvements sociaux, amortissement)

Vous louez un appartement meublé dans le 16e arrondissement à un cadre en mobilité, vous êtes au régime réel et vous lisez depuis début octobre que « le LMNP va être plafonné ». Faut-il revoir votre stratégie, vendre avant une échéance, changer de bail ? Avant toute décision, il faut distinguer ce qui est déjà en vigueur de ce qui n'est qu'un projet.

Trois textes se superposent. La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value à la revente. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée. Enfin, le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement. Ce dernier point n'est ni voté ni définitif. Voici ce qui change vraiment pour un propriétaire de meublé à Paris, selon les textes disponibles au 23 octobre 2026.

Ce qui change en bref

Les quatre premières lignes s'appliquent aujourd'hui. La dernière est un projet, dont le contenu peut encore être modifié, réécrit ou supprimé au cours des débats.

Plus-value : amortissements désormais réintégrés

C'est le changement le plus structurant pour les propriétaires au régime réel. Jusqu'en février 2025, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) déduisait chaque année l'amortissement de son bien de ses loyers, puis calculait sa plus-value à la revente comme un particulier, sans tenir compte de ces amortissements. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a mis fin à cet avantage en complétant l'article 150 VB du Code général des impôts.

Le principe. Le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C du CGI pendant la location. La plus-value brute augmente donc d'autant, avant application des abattements pour durée de détention, qui restent ceux des particuliers.

L'entrée en vigueur. La règle s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d'achat ou de mise en location du bien.

Les exceptions. La réintégration ne s'applique pas aux biens situés dans certaines résidences : résidences étudiantes ou résidences services destinées à l'accueil exclusif d'étudiants, de jeunes en formation ou de personnes de plus de 65 ans, établissements pour personnes âgées ou handicapées, résidences avec services agréées et établissements de soins de longue durée. Le critère est la nature juridique de la résidence, pas le profil du locataire : un appartement haussmannien loué à un étudiant n'en bénéficie pas. Les amortissements correspondant à certains travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration déjà pris en compte pour l'impôt ne sont pas non plus réintégrés.

Prenons un appartement acheté 600 000 € et revendu 750 000 €, sur lequel 90 000 € d'amortissements ont été déduits au titre du logement. Sans la réforme, la plus-value brute aurait été de 150 000 €. Avec la réintégration, elle atteint 240 000 €. Ces montants s'entendent avant abattements pour durée de détention, et sans tenir compte des forfaits de 7,5 % pour frais d'acquisition et de 15 % pour travaux (applicable après cinq ans de détention).

⚠ Attention — L'exonération totale reste acquise après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Pour un bien détenu de longue date, l'impact de la réforme peut donc être limité. Pour un bien détenu depuis huit ou dix ans, il est souvent significatif.

💡 Bon à savoir — Le propriétaire au micro-BIC ne déduit pas d'amortissement : il n'est donc pas concerné par cette réintégration. C'est l'un des éléments à intégrer dans le choix entre les deux régimes, en particulier si une revente est envisagée à moyen terme.

Micro-BIC : nouveaux seuils en 2026

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement lorsque les recettes ne dépassent pas un certain seuil, sauf option pour le réel. Le bénéfice imposable est alors égal aux loyers diminués d'un abattement forfaitaire, sans déduction des charges réelles.

Deux évolutions se cumulent. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci, depuis les revenus de 2025, le régime des meublés de tourisme : 30 % d'abattement et 15 000 € de recettes pour les non classés, 50 % et le seuil de droit commun pour les classés. La révision triennale des seuils a ensuite porté ce seuil de droit commun de 77 700 € à 83 600 € pour les années 2026 à 2028, selon la doctrine administrative (Bofip) et Service-Public.

Pour un deux-pièces loué 3 000 € par mois en bail meublé de résidence principale, soit 36 000 € par an, le bénéfice imposable au micro-BIC est de 18 000 €. Il supporte ensuite l'impôt sur le revenu au barème et les prélèvements sociaux.

Le dépassement du seuil une seule année n'entraîne pas la sortie immédiate du micro-BIC : le régime reste applicable l'année qui suit un premier dépassement, et il n'est perdu qu'en cas de dépassement deux années consécutives (article 50-0 du CGI).

Régime réel : l'amortissement demeure

Au régime réel, le propriétaire déduit de ses loyers les charges effectivement supportées : intérêts d'emprunt, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux, et surtout l'amortissement du logement (hors terrain) et du mobilier. C'est ce mécanisme qui permet souvent de ne pas payer d'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.

En 2026, ce régime n'a pas été modifié. La loi de finances pour 2026 n'a ni supprimé ni plafonné l'amortissement des meublés. Deux règles de fond demeurent :

• l'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit : la part non déduite est reportée sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de durée à ce jour ;

• un déficit lié aux autres charges ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes, jamais sur le revenu global.

Le réel suppose une comptabilité commerciale et le dépôt d'une liasse fiscale (formulaire 2031). Nous recommandons de le confier à un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles.

💡 Bon à savoir — Lorsque les recettes sont sous le seuil du micro-BIC, l'option pour le réel est valable un an et se reconduit tacitement. Elle s'exerce auprès du service des impôts des entreprises, par lettre ou via la messagerie sécurisée de l'espace professionnel, dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédant celle au titre de laquelle elle s'applique. Pour être imposé au réel sur les revenus de 2027, il faut donc opter au plus tard dans le délai de déclaration des revenus de 2026, au printemps 2027.

Prélèvements sociaux portés à 18,6 %

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) a relevé de 1,4 point les prélèvements sociaux sur une partie des revenus du capital. Leur total passe ainsi de 17,2 % à 18,6 %.

Les revenus de location meublée non professionnelle font partie des revenus concernés, alors que les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %, comme l'indique Service-Public. La hausse s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2025, déclarés en 2026 (LFSS 2026, art. 12, II, 1°).

Pour un bénéfice imposable de 20 000 €, les prélèvements sociaux passent ainsi de 3 440 € à 3 720 €, soit 280 € de plus par an. L'effet reste modeste pour la plupart des propriétaires au réel, dont le bénéfice imposable est souvent réduit par l'amortissement. Il est plus sensible au micro-BIC, où l'assiette est égale à la moitié des loyers.

⚠ Attention — Les propriétaires fiscalement domiciliés hors de France, situation fréquente chez nos clients expatriés, sont soumis aux prélèvements sociaux sur leurs revenus de location meublée de source française. S'ils sont affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre pays de l'Espace économique européen ou de la Suisse, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû.

LMNP ou LMP : les seuils

Le statut dépend des recettes du foyer fiscal, et non du bénéfice. Selon l'article 155, IV du CGI, vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices professionnels, pensions). Si l'une des deux conditions manque, vous êtes LMNP.

Deux précisions comptent pour notre clientèle. D'une part, depuis les revenus de 2026, la condition de prépondérance s'apprécie pour un non-résident au regard de ses revenus d'activité de même nature imposés dans son pays de résidence (article 155, IV du CGI, modifié par l'article 53 de la loi de finances pour 2026), ce qui devrait limiter les requalifications en LMP des propriétaires expatriés. D'autre part, la location de courte durée à une clientèle de passage entraîne des cotisations sociales au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, même pour un loueur non professionnel.

PLF 2027 : un projet seulement

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (projet n° 3210) propose de rapprocher la location meublée de la location nue. Il n'est pas voté. Au 23 octobre 2026, l'Assemblée nationale n'a pas achevé l'examen de la première partie du budget. Le vote solennel initialement prévu le 20 octobre a été reporté au 3 novembre 2026, et l'examen de la première partie reprend en séance le 27 octobre. L'article 7 n'a pas encore été examiné en séance, et le Sénat n'a pas encore examiné le texte. Voici ce que contient le projet à ce stade.

Le texte du Gouvernement. Pour les LMNP, l'amortissement des locaux ne serait déductible que dans la limite de 2,5 % par an et de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, ces limites seraient abaissées à 1,5 % et 5 000 €. Les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales seraient exclues. Pour le stock existant, l'alinéa 22 de l'article 7 prévoit que les amortissements en report au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 peuvent être déduits « du résultat des exercices clos à compter du 1er janvier 2027 et jusqu'au 31 décembre 2036 dans la limite de la moitié du résultat imposable », après application du nouveau plafond. Selon l'alinéa 23, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements non déduits du fait du plafond « ne sont pas déductibles du résultat des exercices suivants ». Le solde non imputé fin 2036 serait donc perdu.

Les amendements de commission. Le 8 octobre, la commission des finances a adopté deux amendements. Pour le projet de loi de finances, la séance publique porte sur le texte du Gouvernement : ces amendements n'ont d'effet que s'ils sont redéposés et adoptés en séance. Leur contenu :

• l'amendement I-CF1588 exclurait du plafonnement et des restrictions de report les meublés loués sous bail meublé de résidence principale ou sous bail mobilité, ainsi que les logements loués à des étudiants, à des jeunes de moins de 30 ans en formation ou en stage, ou à des apprentis et titulaires d'un contrat de professionnalisation, quel que soit le bail ;

• l'amendement I-CF776 supprimerait toute déduction d'amortissement pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027.

En séance publique. Plusieurs amendements ont été déposés, dont l'amendement I-3657, qui reprend en séance le contenu de l'amendement de commission I-CF1588 (baux meublés de résidence principale, baux mobilité, locations à des étudiants et jeunes en formation). Il est seulement déposé et n'a pas encore été examiné. D'autres proposent de supprimer le plafonnement ou de le réserver aux biens acquis à partir de 2027.

Le tableau ci-dessous compare le projet initial à une hypothèse : celle où les deux amendements de commission seraient repris et adoptés en séance.

⚠ Attention — Les amendements I-CF1588 et I-3657 visent les baux relevant des titres Ier bis et Ier ter de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les locations à des étudiants et à des jeunes en formation. Un bail Code civil conclu avec une entreprise pour loger un collaborateur ne serait donc pas couvert par l'exclusion, en l'état des textes déposés. Si le collaborateur logé est un apprenti ou un stagiaire de moins de 30 ans, la rédaction (locaux « donnés en location à » ces personnes) laisse un doute lorsque le locataire est une société. D'autres rédactions, qui viseraient plus largement la résidence principale du locataire, ont été déposées : ce point dépendra du texte finalement voté. Pour les propriétaires qui louent à des sociétés ou à des diplomates, il mérite un suivi attentif.

💡 Bon à savoir — Un texte non voté ne justifie ni une vente précipitée ni un changement de bail dans l'urgence. La version finale ne sera connue qu'après la navette entre l'Assemblée et le Sénat, puis la promulgation de la loi de finances, en principe d'ici la fin de l'année.

Meublé ou nu avec Jeanbrun

Le Gouvernement présente ce projet comme le prolongement du dispositif Relance logement, dit « Jeanbrun » ou statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026. Ce dispositif permet d'amortir un logement neuf ou ancien avec travaux lourds, situé dans un immeuble collectif et loué nu en résidence principale, avec un engagement de location de neuf ans, des plafonds de loyer et de ressources du locataire. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal en location intermédiaire, 10 000 € en location sociale et 12 000 € en location très sociale (loi de finances pour 2026, art. 47).

Pour un appartement haut de gamme loué à des expatriés, des cadres en mobilité ou des entreprises, le dispositif Jeanbrun reste rarement adapté : plafonds de loyer, location nue, profil de locataire contraint. La comparaison sert surtout à mesurer l'écart que le PLF 2027 cherche à réduire.

Ce que nous conseillons maintenant

Sans attendre le vote définitif, quelques vérifications permettent de décider sereinement le moment venu :

1. Identifier la nature de chaque bail : bail meublé de résidence principale, bail mobilité, bail Code civil à une société, location de courte durée. C'est le critère central des amendements de commission et de l'amendement I-3657. Nos guides sur le bail mobilité à Paris et sur la location d'un meublé à une entreprise détaillent ces contrats.

2. Chiffrer le stock d'amortissements reportés avec votre expert-comptable : c'est lui qui serait le plus exposé si la limite prévue par le projet (moitié du résultat, jusqu'au 31 décembre 2036) était adoptée.

3. Comparer micro-BIC et réel avec le nouveau seuil de 83 600 € et le taux de 18,6 %, en intégrant l'éventuelle revente et la réintégration des amortissements dans la plus-value.

4. Anticiper une revente en calculant la plus-value avec et sans amortissements, selon la durée de détention.

5. Suivre la suite des débats : reprise de l'examen en séance à l'Assemblée le 27 octobre, vote solennel sur la première partie le 3 novembre, puis passage au Sénat.

Pour les bases du statut, notre guide complet du LMNP reste un bon point de départ. Cet article présente les règles générales et ne remplace pas un conseil personnalisé : votre situation, notamment si vous êtes non-résident, mérite l'analyse d'un expert-comptable ou d'un avocat fiscaliste.

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