Encadrement des loyers à Paris : ce que change le vote du Sénat pour votre meublé

Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté par 325 voix contre 17 la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs ». Les sénateurs n'ont pas suivi les députés, qui voulaient rendre l'encadrement des loyers permanent : ils ont choisi de prolonger l'expérimentation de deux ans, dans les mêmes territoires, et de revoir plusieurs délais de contestation.

Ce vote ne fait pas encore une loi. Le texte doit être adopté dans les mêmes termes par l'Assemblée nationale, puis promulgué avant la fin de l'expérimentation, fin novembre. Pour un propriétaire qui loue un meublé à Paris, deux questions se posent : les plafonds s'appliqueront-ils aux baux signés en décembre, et qu'est-ce qui change concrètement dans les règles ? Nous avions présenté les scénarios possibles en juin dans notre article sur la fin programmée de l'encadrement des loyers à Paris. Voici notre mise à jour, selon les textes connus au 27 octobre 2026.

Ce que le Sénat a voté

L'encadrement du niveau des loyers repose sur l'article 140 de la loi Élan du 23 novembre 2018. Il s'agit d'une expérimentation, prévue pour cinq ans puis portée à huit ans par la loi 3DS du 21 février 2022. Elle dure huit ans à compter de la publication de la loi Élan au Journal officiel du 24 novembre 2018 : elle prend fin le 24 novembre 2026 inclus selon l'arrêté préfectoral parisien, le 23 novembre selon le Sénat. Par prudence, nous considérons que la loi de prolongation doit être publiée au plus tard le 23 novembre.

Le texte adopté par le Sénat contient cinq mesures principales :

• Deux ans de plus. La durée de l'expérimentation passe de huit à dix ans, soit jusqu'en novembre 2028. Le périmètre reste identique : Paris, Plaine Commune, Est Ensemble et les autres territoires déjà engagés, soit 70 communes. Aucune nouvelle collectivité ne peut entrer dans le dispositif.

• Une sortie anticipée possible. Une collectivité pourra demander la fin du dispositif sur tout ou partie de son territoire avant le terme. Lorsque la demande vient d'une intercommunalité, ses communes pourront demander le maintien du dispositif sur leur territoire. Pour Paris, l'hypothèse reste théorique : la Ville défend activement l'encadrement.

• Un an pour contester le complément de loyer. Le locataire disposerait d'un an à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, au lieu de trois mois aujourd'hui.

• Un an pour l'action en diminution. Lorsque le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, l'action en diminution du locataire se prescrirait par un an à compter du jour où il a connu, ou aurait dû connaître, les faits. Aujourd'hui, c'est le délai de droit commun de trois ans de la loi de 1989 qui s'applique. La saisine de la commission départementale de conciliation aurait un effet suspensif jusqu'à la réception de son avis.

• Des données de loyers plus précises. À partir du 1er janvier 2027, la déclaration des loyers à l'administration fiscale (service Gérer mon bien immobilier) porterait sur le loyer hors charges ou, le cas échéant, sur le loyer de base et le complément de loyer (article 1496 ter du CGI). Ces données serviront à évaluer le dispositif à son terme.

Le texte réécrit aussi, à compter du 1er janvier 2027, l'exclusion des meublés situés en résidence avec services gérée par un mandataire unique : seuls resteraient hors encadrement ceux qui sont loués dans le cadre d'une prestation d'hébergement à usage de résidence au sens de l'article L. 231-24 du code des impositions sur les biens et services.

Le montant des amendes administratives ne change pas : jusqu'à 5 000 € pour un propriétaire personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le texte prévoit seulement que leur produit soit intégralement versé à la collectivité qui prononce la sanction, à Paris la Ville.

Ce que le Sénat a écarté

La version votée par les députés le 11 décembre 2025 allait beaucoup plus loin. Elle rendait l'encadrement permanent, permettait à de nouvelles communes de l'adopter par simple délibération et durcissait le régime du complément de loyer. Le Sénat a supprimé ces dispositions, ainsi que :

• le plafonnement du complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré ;

• l'interdiction du complément pour les logements de 14 m² ou moins ;

• l'application de l'encadrement lors de la reconduction tacite du bail ;

• la mise en demeure par le préfet des baux qui contournent la loi de 1989 ;

• le régime propre au coliving ;

• le doublement des amendes, porté à 10 000 / 30 000 € ;

• l'abaissement du loyer de référence majoré dans les quartiers les plus chers ;

• le gel du complément de loyer dans le temps.

Il a également supprimé l'article qui permettait à l'ancien locataire, après un congé pour vente ou pour reprise, d'exiger du bailleur les preuves de la réalité de la vente ou de la reprise.

Ce recentrage s'appuie sur deux évaluations récentes. La mission d'évaluation remise au gouvernement cet été conclut à des « effets ambivalents ». La Cour des comptes, dans sa communication présentée le 14 octobre 2026 à la commission des finances de l'Assemblée nationale, juge que le dispositif repose sur des « fondements méthodologiques fragiles » et ne recommande pas sa pérennisation en l'état. Elle propose soit une prolongation à périmètre constant accompagnée d'une réforme, soit l'arrêt de l'expérimentation avec un encadrement renforcé de l'évolution des loyers.

💡 Bon à savoir — Pour un propriétaire, la version du Sénat est la plus prévisible : les plafonds restent ceux que vous connaissez, pour une durée limitée, sans nouvelles obligations de preuve après un congé ni plafonnement du complément.

Le calendrier d'ici fin novembre

Le texte n'ayant pas fait l'objet de la procédure accélérée, il poursuit la navette parlementaire classique. Il revient à l'Assemblée nationale en deuxième lecture : un vote « conforme », c'est-à-dire sans le moindre amendement, rendrait la loi définitive. Une seule modification le renverrait au Sénat, à quelques jours de l'échéance.

Les étapes connues au 27 octobre 2026 sont les suivantes :

• 22 octobre : le texte modifié par le Sénat est transmis à l'Assemblée nationale en deuxième lecture (n° 3393) et renvoyé à la commission des affaires économiques.

• 3 novembre à 18 h : examen en commission inscrit à l'agenda prévisionnel de l'Assemblée, sous réserve de l'inscription du texte à l'ordre du jour.

• Séance publique : aucune date officielle à ce jour. La presse spécialisée évoque la journée réservée au groupe socialiste, le 19 novembre, sans confirmation officielle.

• Promulgation : elle doit intervenir, avec publication au Journal officiel, avant le terme de l'expérimentation.

⚠ Attention — Même en cas d'adoption à temps, l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026, qui fixe les loyers de référence parisiens, ne court que jusqu'au 24 novembre 2026. Un nouvel arrêté du préfet de la région Île-de-France devra fixer les valeurs applicables ensuite. Sa date de publication et ses montants ne sont pas connus à ce jour.

Trois scénarios pour votre bail

Premier scénario : un vote conforme publié à temps. C'est l'issue la plus probable, compte tenu du large consensus au Sénat. Si la loi est publiée au plus tard le 23 novembre, l'encadrement continue sans interruption jusqu'en novembre 2028, avec les nouveaux délais de contestation. Dans tous les cas, les baux signés jusqu'au 24 novembre inclus restent soumis aux plafonds de l'arrêté en vigueur.

Deuxième scénario : un vote après l'échéance. Si la loi est publiée après le terme, l'expérimentation pourrait être interrompue quelques jours ou quelques semaines. Le texte du Sénat ne prévoit pas ce cas. Selon notre analyse, la loi n'étant pas rétroactive (article 2 du Code civil), un bail signé pendant une éventuelle interruption ne devrait pas pouvoir être soumis rétroactivement au plafond, sauf disposition expresse. La possibilité même de prolonger une expérimentation déjà éteinte n'a jamais été tranchée.

Troisième scénario : aucune loi. Les nouveaux baux ne seraient plus plafonnés par les loyers de référence. Paris reste toutefois en zone tendue : à la relocation, le décret annuel qui encadre l'évolution des loyers (décret n° 2017-1198 modifié, applicable aux baux conclus jusqu'au 31 juillet 2027) continue de limiter la hausse par rapport au loyer du précédent locataire, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué). Pour un logement classé F ou G, aucune hausse n'est possible.

Dans tous les cas, les baux conclus pendant l'expérimentation restent soumis aux règles en vigueur à leur signature. Un loyer qui dépassait le plafond reste, selon nous, exposé à une contestation, même si le dispositif s'arrête ensuite : l'action en diminution vise le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail (article 140, III A, de la loi Élan). La question n'a toutefois pas été tranchée par les juges.

Complément de loyer : nouveaux délais

Pour un appartement meublé haut de gamme, le complément de loyer est souvent l'outil qui permet d'aligner le loyer sur la qualité du bien. Ses conditions ne changent pas avec le texte du Sénat :

• le loyer de base doit être égal au loyer de référence majoré ;

• le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur, par exemple une grande terrasse ou une vue exceptionnelle ;

• le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer dans le bail.

Depuis le 18 août 2022, le complément est interdit lorsque le logement présente certains défauts : sanitaires sur le palier, signes d'humidité, DPE classé F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations, problèmes d'évacuation d'eau, installation électrique dégradée ou mauvaise exposition de la pièce principale.

Ce qui changerait, c'est la durée d'exposition. Avec un délai de contestation porté à un an, votre locataire aura douze mois, et non plus trois, pour saisir la commission de conciliation. C'est au bailleur de prouver que le complément est justifié. En contrepartie, l'action en diminution du loyer de base serait enfermée dans un délai d'un an, ce qui réduit l'incertitude sur les baux plus anciens. Le bail mobilité reste encadré, mais son complément ne peut pas être contesté devant la commission.

Le texte ne prévoit pas de dispositions transitoires pour ces nouveaux délais. Ils s'appliqueraient à compter de l'entrée en vigueur de la loi (articles 2 et 2222 du Code civil). Pour l'action en diminution, le délai d'un an courrait à compter de cette date pour les baux en cours, sans pouvoir dépasser l'ancien délai de trois ans. Pour les baux dont le délai de trois mois de contestation du complément est déjà expiré, ce délai ne devrait pas être rouvert. Ces points restent à confirmer par les juges.

💡 Notre conseil — Constituez dès la signature un dossier de justification du complément : photographies datées, plan, surface de la terrasse, description de la vue, comparaison avec les logements du secteur. Conservez-le au moins pendant toute la première année du bail.

Les baux qui restent libres

L'encadrement ne concerne que les logements loués à titre de résidence principale, nus ou meublés, ainsi que les baux mobilité. Les meublés de tourisme et les logements sociaux obéissent à d'autres règles. Les meublés en résidence avec services gérée par un mandataire unique en sont aussi exclus ; à partir du 1er janvier 2027, cette exclusion serait réservée à ceux loués dans le cadre d'une prestation d'hébergement au sens de l'article L. 231-24 du code des impositions sur les biens et services.

Le bail conclu avec une société pour loger l'un de ses collaborateurs relève en principe du Code civil et non de la loi de 1989 : son loyer est fixé librement, quel que soit le sort de l'encadrement. Il en va de même pour une location consentie à titre de résidence secondaire. Nous détaillons ce régime dans notre guide sur le fonctionnement du bail Code civil.

⚠ Attention — Le bail Code civil ne se choisit pas pour contourner l'encadrement. Si le locataire est une personne physique qui fait du logement sa résidence principale, la loi de 1989 s'applique, quel que soit l'intitulé du contrat. Le locataire peut alors demander au juge la requalification du bail et la diminution du loyer jusqu'au plafond, avec restitution du trop-perçu.

Nos recommandations pour novembre

Tant que la loi n'est pas publiée, la prudence s'impose. Voici les points que nous vérifions pour les propriétaires que nous accompagnons :

• Baux signés jusqu'au 24 novembre inclus : le loyer de base doit respecter le loyer de référence majoré fixé par l'arrêté du 12 juin 2026. Vous trouverez les plafonds applicables aux meublés dans notre article sur les loyers des meublés à Paris par arrondissement.

• Baux prévus fin novembre ou en décembre : ne pariez pas sur la fin du dispositif. Fixez un loyer conforme aux derniers plafonds connus et adaptez-le si un nouvel arrêté est publié avant la signature.

• Complément de loyer : vérifiez qu'aucun défaut ne l'interdit et documentez les caractéristiques qui le justifient.

• Baux en cours : la révision annuelle reste limitée par l'indice de référence des loyers. L'IRL du troisième trimestre 2026 s'établit à 148,06, soit +1,57 % sur un an. Aucune révision n'est possible pour un logement classé F ou G.

Cet article présente les règles générales et l'état d'un texte encore en discussion. Il ne remplace pas un conseil personnalisé. Nous le mettrons à jour dès l'adoption définitive et la publication du nouvel arrêté préfectoral.

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