Loyer d'un appartement meublé à Paris par arrondissement en 2026 : loyers de référence et prix du marché

Combien demander pour un deux-pièces meublé dans le Marais, un quatre-pièces à Passy ou un studio près de la gare de l'Est ? À Paris, la réponse tient en deux chiffres qu'il faut toujours lire ensemble : le loyer de marché, c'est-à-dire ce que les locataires paient réellement, et le loyer de référence majoré, le plafond légal fixé chaque année par le préfet, quartier par quartier.

Pour un meublé loué comme résidence principale ou en bail mobilité, c'est ce plafond qui fixe la limite. Voici les plafonds 2026 arrondissement par arrondissement, les niveaux de marché publiés et notre méthode pour fixer un loyer juste, selon les règles en vigueur au 19 octobre 2026.

Combien coûte un meublé parisien

En 2026, un meublé parisien se loue en moyenne 38,46 €/m² par mois, selon le baromètre Lodgis de la location meublée du premier trimestre 2026, en hausse de 2,87 % sur un an. La hausse est plus nette dans les arrondissements centraux (+3,46 %) qu'en périphérie (+2,05 %), portée notamment par les biens haut de gamme et le retour des locataires européens.

Pour la location vide, deux repères complètent le tableau. L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) mesure, dans ses données 2026, un loyer médian de 27,8 €/m² hors charges sur l'ensemble du parc privé non meublé, et de 29,8 €/m² pour les locataires installés depuis moins d'un an. Les annonces affichent 33,24 €/m² hors charges au 1er avril 2026 selon SeLoger, en hausse de 3,5 % sur un an, avec un stock de biens à louer en recul de 15 %.

💡 Bon à savoir — À notre connaissance, aucune source publique récente et fiable ne publie de loyer moyen meublé arrondissement par arrondissement. L'OLAP ne suit que la location vide et regroupe Paris en trois zones : 30,2 €/m² dans les 6e, 7e, 8e et 16e, 25,2 €/m² dans les 13e, 19e et 20e, et 27,6 €/m² dans tous les autres arrondissements. Pour le meublé, le repère le plus solide par arrondissement reste donc le barème officiel.

Comment fonctionnent les loyers de référence

Le loyer de référence est un loyer médian au mètre carré de surface habitable, fixé par arrêté préfectoral à partir des loyers observés par l'OLAP. Le loyer de référence majoré lui ajoute 20 % : c'est le plafond que le loyer de base, hors charges, ne peut pas dépasser. Le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %, permet au propriétaire de réévaluer un loyer trop bas au renouvellement.

À Paris, l'arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, publié le 15 juin, fixe ces valeurs du 1er juillet au 24 novembre 2026. Elles dépendent de quatre critères :

• le secteur géographique : les 80 quartiers administratifs de Paris sont regroupés en 14 secteurs ;

• le nombre de pièces principales : 1, 2, 3, 4 et plus ;

• l'époque de construction : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990 ;

• le type de location : vide ou meublée.

Pour les meublés, l'arrêté applique au loyer de référence de la location vide une majoration unitaire, calculée par l'OLAP à partir des écarts observés entre les deux marchés. En 2026, elle va de 2,1 à 5,3 €/m² selon les catégories, soit, d'après nos calculs sur l'annexe de l'arrêté, environ 14 % de plus que le loyer de référence de la location vide.

⚠ Attention — Un même arrondissement peut relever de plusieurs secteurs. Dans le 13e, le quartier Croulebarbe appartient au secteur 5, alors que le quartier de la Gare relève du secteur 13, l'un des moins élevés de Paris. Seul le simulateur officiel de la DRIHL, à partir de l'adresse exacte, donne la valeur opposable.

Plafonds meublés par arrondissement 2026

Le tableau ci-dessous donne, pour chaque arrondissement, le loyer de référence majoré meublé applicable à un immeuble construit avant 1946, catégorie qui correspond à l'immeuble haussmannien ou faubourien typique. Quand les quartiers d'un arrondissement relèvent de secteurs différents, nous indiquons la valeur la plus basse et la plus haute. Les montants s'entendent en euros par mètre carré de surface habitable et par mois, hors charges.

Méthode : valeurs de l'annexe 2 de l'arrêté (locations meublées, loyer de référence majoré), rattachées aux arrondissements par la correspondance quartiers-secteurs de l'annexe 1. Toutes époques de construction confondues, un deux-pièces meublé est plafonné entre 28,7 et 44,3 €/m² selon les quartiers.

Ce que révèle le tableau

Le plafond parisien va de 20,6 à 52,2 €/m², soit un rapport de 1 à 2,5. Le plus bas s'applique à un quatre-pièces et plus construit entre 1971 et 1990 dans le secteur 13, qui couvre notamment la Chapelle, la Villette, Saint-Fargeau et Charonne. Le plus haut concerne un studio construit après 1990 dans le secteur 1, qui réunit le 7e arrondissement et le quartier Notre-Dame-des-Champs dans le 6e.

Trois enseignements :

1. Le centre historique concentre les plafonds les plus élevés. Pour un deux-pièces d'avant 1946, les 1er, 2e, 4e, 6e, 8e et 9e montent jusqu'à 43,7 €/m², le 7e est à 43,2 €/m².

2. L'Ouest résidentiel n'est pas le mieux doté. Dans le 16e, le même deux-pièces est plafonné entre 37,1 et 40,1 €/m², moins que dans le 3e (42,6 €/m²). La Cour des comptes relevait le 14 octobre 2026 que les critères de l'encadrement n'expliquent qu'environ 48 % des écarts de loyers au mètre carré.

3. Les petites surfaces sont mieux valorisées au mètre carré. Dans tous les arrondissements, pour un immeuble d'avant 1946, le plafond d'un studio dépasse nettement celui d'un quatre-pièces et plus. Selon la Cour des comptes, ces critères sous-estiment pourtant le marché des petits logements et surestiment celui des grands.

Concrètement, pour un deux-pièces meublé de 45 m² dans un immeuble d'avant 1946, le loyer de base maximal s'élève à 1 944 € par mois hors charges dans le 7e (43,2 €/m² × 45 m²), de 1 669,50 à 1 804,50 € dans le 16e, et à partir de 1 534,50 € dans le 19e.

💡 Bon à savoir — Le loyer moyen meublé mesuré par Lodgis (38,46 €/m²) se situe dans la fourchette des plafonds d'un deux-pièces ancien. Mais une moyenne observée sur un portefeuille d'agence ne remplace jamais le plafond de votre adresse : pour un bail de résidence principale ou un bail mobilité, c'est lui qui fait foi, même si le marché du quartier est plus élevé.

Complément de loyer : conditions strictes

Droit en vigueur. Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré, à deux conditions : le loyer de base doit déjà être égal au plafond, et le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Selon les cas, une grande terrasse, une vue exceptionnelle ou des prestations rares peuvent entrer dans cette catégorie. Son montant et sa justification doivent figurer dans le bail.

Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente au moins un de ces défauts : sanitaires sur le palier, signes d'humidité, DPE classé F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air, vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations ou inondations, problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

En discussion au Parlement. La proposition de loi adoptée le 14 octobre 2026 par la commission des affaires économiques du Sénat porterait à un an après la signature du bail le délai pour contester un complément de loyer. Cette mesure n'est pas votée définitivement et ne s'applique donc pas aux baux actuels.

⚠ Attention — Le locataire peut aujourd'hui contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail, et c'est au bailleur de prouver qu'il est justifié. En cas de non-respect de l'encadrement, le locataire peut aussi alerter la Ville de Paris : le bailleur encourt alors une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Si la commission ne trouve pas d'accord, le locataire dispose de 3 mois à compter de son avis pour saisir le juge des contentieux de la protection. Le délai d'un an pour contester, voté en commission au Sénat, n'est pas en vigueur.

Baux exclus de l'encadrement

L'encadrement s'applique aux logements loués comme résidence principale du locataire, vides ou meublés, et aux logements loués en bail mobilité. Le bail mobilité, de un à dix mois, ne permet donc pas de s'affranchir du plafond. Sont exclus : les meublés de tourisme, les sous-locations (soumises à d'autres règles), les logements sociaux HLM ou SEM conventionnés, les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés Anah, les logements de fonction et, en principe, les baux Code civil consentis à une société. La colocation, en revanche, reste soumise au plafond. En première couronne, le plafonnement s'applique aussi aux communes de Plaine Commune et d'Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis, mais pas aux Hauts-de-Seine, de Boulogne-Billancourt à Neuilly-sur-Seine, ni au Val-de-Marne, où s'applique seulement l'encadrement des hausses de loyer en zone tendue, prolongé jusqu'au 31 juillet 2027.

Le bail conclu avec une société pour loger un collaborateur relève en principe du Code civil et non de la loi du 6 juillet 1989 : le loyer y est librement fixé, à condition que la société soit réellement signataire et payeur. Nous détaillons ce régime dans notre article sur le fonctionnement et les règles du bail Code civil.

Encadrement après novembre 2026 : calendrier

L'expérimentation prévue par l'article 140 de la loi Élan dure huit ans à compter de la publication de la loi au Journal officiel du 24 novembre 2018. L'arrêté préfectoral parisien et Service-Public la font courir jusqu'au 24 novembre 2026 inclus. Certaines présentations parlementaires indiquent le 23 novembre, selon la façon de calculer le délai. Par prudence, considérez que tout bail signé jusqu'au 24 novembre 2026 doit respecter les plafonds. Plusieurs étapes sont en cours :

• 14 octobre 2026 : la commission des affaires économiques du Sénat a adopté une prolongation de deux ans, à périmètre constant. Sa version porterait aussi à un an après la signature du bail le délai pour contester un complément de loyer.

• 14 octobre 2026 : la Cour des comptes juge les fondements méthodologiques du dispositif fragiles et propose soit une prolongation avec réforme, soit la fin de l'expérimentation.

• 21 octobre 2026 : examen du texte en séance publique au Sénat, avant la suite de la navette parlementaire (deuxième lecture ou commission mixte paritaire).

À ce jour, aucune prolongation n'est votée. Le texte examiné par le Sénat le 21 octobre prévoit deux années supplémentaires, mais il devra encore être adopté dans les mêmes termes par les deux assemblées et promulgué avant le 24 novembre. Un nouvel arrêté fixant les loyers de référence devra ensuite être pris. Nous mettrons cet article à jour dès que le calendrier sera connu. D'ici là, un bail doit respecter le plafond en vigueur à la date de sa signature. Nous analysons les scénarios dans notre article sur la fin programmée de l'encadrement des loyers à Paris.

💡 Bon à savoir — En cours de bail, la révision annuelle reste limitée par l'indice de référence des loyers. L'IRL du troisième trimestre 2026, publié par l'Insee, s'établit à 148,06, soit +1,57 % sur un an. Aucune révision n'est possible pour un logement classé F ou G, ni en cours de bail mobilité.

Fixer son loyer en six étapes

Pour chaque mise en location, nous suivons la même méthode :

1. Identifier le quartier et le secteur du logement avec le simulateur officiel de la DRIHL, à partir de l'adresse exacte.

2. Qualifier la catégorie : nombre de pièces principales, époque de construction de l'immeuble, location meublée.

3. Calculer le plafond : loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable. C'est le loyer de base maximal, hors charges.

4. Vérifier l'historique : si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien, sauf révision non appliquée, travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenter.

5. Confronter au marché : niveaux publiés, biens concurrents, demande réelle sur le segment visé.

6. Documenter un éventuel complément de loyer : photos, plans, DPE et description précise, reprise dans le bail.

💡 Notre conseil — Inscrivez dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables, comme la loi l'exige. Sans ces mentions, le locataire peut vous mettre en demeure de les compléter, puis saisir le juge pour obtenir une baisse de loyer.

Découvrez par exemple notre approche dans l'Ouest parisien sur notre page gestion locative Paris 16.

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