Statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ou LMNP : que choisir à Paris ?

Vous possédez un appartement meublé dans le 8e arrondissement, loué à un cadre en mobilité, ou vous envisagez d'acheter à Paris pour louer. Depuis février, un nouveau nom revient dans toutes les discussions patrimoniales : le statut du bailleur privé, dit dispositif « Jeanbrun » ou « Relance logement ». Il permet enfin d'amortir un logement loué nu, comme en location meublée. Faut-il pour autant abandonner le LMNP ?

La réponse tient en grande partie à une condition souvent passée sous silence : le statut du bailleur privé est réservé à la location nue. Un meublé n'y est pas éligible. Pour un propriétaire qui loue meublé à une clientèle d'expatriés, d'entreprises ou de diplomates, la question n'est donc pas de cumuler les deux régimes, mais de choisir un modèle de location. Voici notre analyse, selon les textes en vigueur au 25 octobre 2026.

Deux régimes aux logiques opposées

Le statut du bailleur privé a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), aux i et j du 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts. C'est un dispositif d'investissement : il récompense l'achat d'un logement neuf ou rénové, loué nu à un loyer plafonné pendant au moins neuf ans, par une déduction d'amortissement sur les revenus fonciers.

Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) n'est pas un dispositif temporaire mais un régime d'imposition. Les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, le propriétaire amortit son bien et son mobilier, sans plafond de loyer, sans durée d'engagement et quel que soit l'âge du logement.

Le statut du bailleur privé

Le dispositif est encadré par des conditions cumulatives, toutes prévues par l'article 31 du CGI.

Le logement. Il doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif. Deux cas sont prévus :

• un logement acquis neuf, en état futur d'achèvement, ou que le contribuable fait construire ;

• un logement ancien acquis puis rénové, à condition que les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et satisfassent les critères d'une réhabilitation lourde au sens de l'article 150 U du CGI, ce qui implique notamment, selon Service-Public, d'atteindre un DPE de classe A ou B après travaux, ou que les travaux aboutissent à un immeuble neuf au sens de la TVA.

La date. L'acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi de finances, et le 31 décembre 2028. Un appartement déjà détenu avant cette date n'ouvre donc pas droit au dispositif.

La location. Le propriétaire s'engage à louer le logement nu, à usage d'habitation principale, de manière effective et continue, pendant au moins neuf ans. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré. La location doit débuter dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition.

Les plafonds. Le bailleur choisit un niveau de location : intermédiaire, social ou très social. Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés. Paris est en zone A bis. Pour un bail conclu en 2026 en location intermédiaire, le plafond de loyer est de 19,71 € par m² et par mois hors charges. Par renvoi au dispositif Pinel, ce plafond serait en principe modulé par un coefficient lié à la surface (0,7 + 19/S, dans la limite de 1,2), et l'encadrement des loyers parisien s'appliquerait en plus : le plus bas des deux plafonds l'emporterait. Le revenu fiscal de référence 2024 du locataire est limité à 44 344 € pour une personne seule et à 66 276 € pour un couple.

L'avantage. L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition net de frais, majoré des travaux dans l'ancien, après exclusion forfaitaire de 20 % au titre du terrain.

La déduction totale est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Ce plafond est majoré de 2 000 € lorsque 50 % au moins des loyers bruts des logements concernés proviennent de la location sociale, et de 4 000 € lorsqu'ils proviennent de la location très sociale.

L'option se fait lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition, en joignant l'engagement de location. Elle est irrévocable pour le logement. Elle impose le régime réel des revenus fonciers : le micro-foncier est exclu. Le dispositif est fermé aux biens démembrés et, dans l'ancien, ne se cumule pas avec la réduction d'impôt Denormandie.

💡 Bon à savoir — Lorsque les charges et l'amortissement dépassent les loyers, le déficit foncier suit les règles de droit commun, selon Service-Public : la part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le logement doit alors rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. L'administration fiscale n'a pas encore publié de commentaire spécifique au dispositif.

⚠ Attention — En cas de rupture de l'un des engagements (vente anticipée, loyer trop élevé, locataire hors plafonds, passage en meublé), les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu foncier de l'année de la rupture, selon Service-Public.

Pourquoi le meublé est exclu

C'est le point décisif pour nos clients. La loi exige une option qui « comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d'habitation principale ». Service-Public le confirme : la location doit être « nue (non meublée) ». Le dispositif s'adresse en outre aux seuls revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Or les loyers d'un meublé relèvent des BIC.

Concrètement, un propriétaire de meublé parisien ne peut pas « basculer » dans le statut du bailleur privé tout en gardant son mode de location. Pour en bénéficier, il faudrait cumuler trois changements :

1. acheter un logement éligible à partir du 21 février 2026, dans le neuf ou dans l'ancien avec au moins 30 % de travaux ;

2. le louer vide, sous bail de résidence principale, pendant neuf ans au minimum ;

3. accepter un loyer et un profil de locataire plafonnés.

Pour un appartement déjà détenu et loué meublé, le passage en location nue ferait perdre l'amortissement du LMNP sans ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun. Les loyers seraient alors imposés en revenus fonciers, sans déduction du prix du bien.

⚠ Attention — Les profils que nous logeons cadrent mal avec le dispositif. Le texte vise un locataire dont les ressources sont appréciées à la signature du bail. Ni la loi ni l'administration n'ont précisé, à ce jour, le cas d'une société locataire, d'un diplomate ou d'un locataire sans revenu fiscal de référence français, et aucun commentaire BOFiP propre au statut du bailleur privé n'est encore publié. Selon notre analyse, un bail conclu avec une société pour loger un collaborateur, qui relève du Code civil, se concilie mal avec l'engagement exigé. Dans l'attente de commentaires officiels, ces situations présentent un risque de remise en cause. Les revenus d'un cadre dirigeant ou d'un couple d'expatriés dépassent par ailleurs souvent les plafonds de ressources de la location intermédiaire.

LMNP : les règles en 2026

Le LMNP reste le régime naturel du meublé haut de gamme. Ses grandes règles, détaillées dans notre article LMNP en 2026 : ce qui change vraiment, sont les suivantes.

Le micro-BIC. Pour les revenus de 2026, il s'applique lorsque les recettes ne dépassent pas 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %, pour la location meublée de longue durée comme pour les meublés de tourisme classés. Les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € de recettes et à un abattement de 30 %.

Le régime réel. Il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le logement, hors terrain, ainsi que le mobilier. L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit : la fraction non déduite se reporte sur les bénéfices suivants. Le déficit lié aux autres charges ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle de l'année et des dix années suivantes, jamais sur le revenu global.

La plus-value. Depuis les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (article 150 VB du CGI, modifié par la loi de finances pour 2025). Certaines résidences de services en sont exclues.

Les prélèvements sociaux. Ils sont de 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis l'imposition des revenus de 2025, contre 17,2 % pour les revenus fonciers.

Le seuil professionnel. Vous devenez loueur en meublé professionnel lorsque les recettes du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d'activité.

💡 Bon à savoir — Le statut du bailleur privé n'échappe pas non plus à la réintégration : la loi de finances pour 2026 prévoit que les amortissements Jeanbrun minorent également le prix d'acquisition lors de la revente. Sur ce point, les deux régimes obéissent désormais à une logique comparable, avec des différences de détail : la règle ne vaut en LMNP que pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, et certaines résidences en sont exclues.

Le comparatif point par point

Le plafond annuel pèse lourd à Paris. Prenons un appartement neuf acheté 500 000 € net de frais et loué en intermédiaire : la base amortissable est de 400 000 € après exclusion du terrain, soit 14 000 € d'amortissement théorique à 3,5 %. La déduction est pourtant limitée à 8 000 € par an. Plus le prix au mètre carré est élevé, plus l'avantage est rogné.

L'atout réel du statut du bailleur privé est ailleurs : l'imputation du déficit foncier sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, intéresse un contribuable fortement imposé. Le LMNP ne l'offre pas, mais il permet souvent de neutraliser l'impôt sur les loyers pendant de longues années.

Trois profils de propriétaires parisiens

Vous détenez déjà un meublé loué à des cadres ou à une entreprise. Le statut du bailleur privé ne vous concerne pas : votre bien n'a pas été acquis depuis le 21 février 2026 et il est loué meublé. L'enjeu est plutôt d'optimiser votre LMNP : comparer micro-BIC et réel, chiffrer la plus-value future et suivre le projet de loi de finances pour 2027.

Vous achetez un appartement ancien à rénover. Si les travaux atteignent 30 % du prix et répondent aux critères de réhabilitation lourde, les deux options sont ouvertes. Le statut du bailleur privé convient à un projet patrimonial long, loué nu à un loyer modéré. Le LMNP convient à un bien destiné à une clientèle internationale, loué meublé à son juste prix, avec la liberté de vendre ou de récupérer le logement. Notre guide location meublée ou non meublée à Paris détaille les différences entre les deux modèles.

Vous visez un programme neuf. Le statut du bailleur privé est taillé pour ce cas. Encore faut-il que le loyer plafonné, la clientèle éligible et l'engagement de neuf ans correspondent à votre horizon. Pour un bien haut de gamme destiné à des expatriés, l'écart entre le plafond et le loyer de marché est souvent dissuasif.

💡 Notre conseil — Raisonnez en rendement après impôt sur toute la durée de détention, revente comprise, et non sur la seule économie d'impôt de la première année. C'est l'exercice que nous menons avec votre expert-comptable avant tout achat.

Ce qui pourrait encore changer

Deux textes en discussion peuvent modifier l'équilibre.

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, il a été examiné par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, qui a déposé son texte le 23 septembre 2026. Dans la version de la commission (texte n° 3188), son article 4 ouvrirait le dispositif aux maisons individuelles anciennes et aux locaux transformés en logements, ramènerait le seuil de travaux à 20 % du prix d'acquisition et remplacerait l'exigence de réhabilitation lourde (DPE A ou B) par un gain de performance énergétique : deux classes pour un logement classé F ou G, une classe pour un logement classé E. La location nue resterait la règle. Le texte n'a pas encore été examiné en séance publique à l'Assemblée nationale et rien n'est définitivement adopté : un investisseur qui achète aujourd'hui doit raisonner avec les règles actuelles.

Le projet de loi de finances pour 2027. Son article 7 propose de plafonner l'amortissement des LMNP, en le présentant comme un rapprochement avec le statut du bailleur privé. Il n'est pas voté : le vote solennel de la première partie à l'Assemblée nationale est prévu le 3 novembre 2026, avant l'examen au Sénat. Les amendements déposés pour exclure les baux meublés de résidence principale et les baux mobilité n'ont pas encore été examinés en séance.

⚠ Attention — Un texte en discussion ne justifie ni une vente précipitée ni un changement de bail dans l'urgence. Nous mettrons à jour notre analyse dès la promulgation des lois concernées.

Ce que nous recommandons

Pour la grande majorité des propriétaires de biens meublés haut de gamme à Paris et en première couronne, le LMNP reste le régime adapté. Il permet de louer à une clientèle exigeante, au juste prix, avec des baux flexibles. Le statut du bailleur privé est une vraie avancée pour l'investissement en location nue, mais il répond à un autre projet : acheter récemment, louer vide, modérer le loyer et s'engager neuf ans.

Avant de décider, quelques vérifications s'imposent :

• la date d'acquisition du bien et la nature des travaux envisagés ;

• le niveau de loyer de marché comparé au plafond de la location intermédiaire ;

• le profil de vos futurs locataires et le type de bail ;

• votre tranche d'imposition et l'intérêt d'un déficit imputable sur le revenu global ;

• votre horizon de détention et le projet de revente.

Cet article présente les règles générales et ne remplace pas un conseil personnalisé. Votre situation, en particulier si vous êtes non-résident, mérite l'analyse d'un expert-comptable ou d'un avocat fiscaliste.

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