DPE et location 2027-2028 : calendrier pour les meublés parisiens E et F

Le 1er janvier 2028, un appartement classé F au diagnostic de performance énergétique (DPE) cessera d'être un logement décent au sens de la loi. Pour un meublé parisien, l'échéance arrive plus vite qu'il n'y paraît : le bail se reconduit chaque année, et chaque reconduction après cette date fait basculer le logement dans la non-décence. Les biens classés E disposent d'un sursis jusqu'en 2034.

L'année 2027 sera décisive : le calcul du DPE évolue au 1er janvier, le projet de loi « relance et décentralisation du logement » doit être examiné en séance publique à l'Assemblée nationale (date annoncée vers la mi-novembre, non confirmée à ce jour), et les assemblées générales de copropriété du printemps seront les dernières à pouvoir voter des travaux à temps. Après nos premières analyses du projet de loi sur les biens F et G, voici le calendrier concret pour un meublé, selon les textes connus au 29 octobre 2026.

Le calendrier en vigueur aujourd'hui

Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait de la performance énergétique un critère de décence. En métropole, le logement doit être classé au minimum F depuis le 1er janvier 2025, E à compter du 1er janvier 2028 et D à compter du 1er janvier 2034.

Ces critères s'appliquent aux nouveaux baux comme aux baux renouvelés ou tacitement reconduits après chaque échéance. La sanction n'est pas une amende mais une action civile : le locataire peut exiger la mise en conformité et saisir le juge, même s'il a signé en connaissance de cause.

Pourquoi 2028 arrive plus tôt

Un bail meublé de résidence principale dure en principe un an et se reconduit tacitement chaque année. Un appartement F loué à partir du 1er avril 2027 l'est valablement, mais il deviendra non décent le 1er avril 2028, à la reconduction. Tout meublé classé F aura donc basculé au plus tard à son premier anniversaire après le 1er janvier 2028, quand un bail nu de trois ans peut, en l'état du droit, repousser l'échéance jusqu'en 2030 (le projet de loi la plafonnerait au 1er janvier 2031, voir plus bas).

Paris est particulièrement exposé. Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), l'Île-de-France présentait au 1er janvier 2025 la situation la plus défavorable du pays : 17,4 % de passoires énergétiques (F et G) et près de 40 % de logements classés E à G parmi les résidences principales, notamment en raison du poids des petites surfaces. Ces chiffres précèdent la révision du calcul pour l'électricité de janvier 2026.

⚠ Attention — Un logement F reste louable en 2027, avec un loyer gelé et sans complément de loyer. Signer un bail d'un an sans plan de travaux revient à programmer sa non-décence à la reconduction.

Le DPE recalculé en 2027

Avant d'engager des travaux, il faut connaître la vraie classe de votre bien, car le calcul a changé trois fois en deux ans :

• Petites surfaces, depuis le 1er juillet 2024 : les seuils ont été corrigés pour les logements de 40 m² ou moins (arrêté du 25 mars 2024).

• Électricité à 1,9, depuis le 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. L'ONRE estimait que cette révision retirerait environ 700 000 résidences principales des passoires.

• Électricité à 1,7, au 1er janvier 2027 : l'arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 31 août selon le ministère, abaisse encore ce coefficient. Selon le ministère, aucun logement ne verra son étiquette se dégrader.

Les DPE réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 restent valables. Dès le 1er janvier 2027, une mise à jour gratuite du DPE sera possible sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Selon Service-Public, l'amélioration ne sera pas systématique : le plus souvent une classe, rarement deux pour les petits logements.

💡 Bon à savoir — Un studio chauffé à l'électricité, classé F de justesse, peut passer en E grâce à la mise à jour de janvier 2027. Vérifiez votre numéro de DPE sur l'Observatoire avant de commander des travaux.

Gel des loyers et complément

Pour un logement classé F ou G, toute hausse de loyer est interdite pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, en location vide comme meublée et en bail mobilité. Il n'est plus possible d'appliquer la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers, d'augmenter le loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement, ni d'appliquer une majoration pour travaux prévue au bail (article 17-1 de la loi de 1989).

À Paris s'ajoute une seconde règle : depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit pour un logement classé F ou G. Pour un meublé haut de gamme, c'est souvent l'enjeu financier principal ; nous détaillons ce mécanisme dans notre guide sur l'encadrement des loyers à Paris. Le gel ne cesse qu'après des travaux attestés par un nouveau DPE classant le bien au moins en E. Les logements E ne sont pas gelés.

Quels baux sont concernés

Meublé et bail mobilité. Selon l'ANIL, l'article 6 s'applique à la location meublée de résidence principale (article 25-3) et au bail mobilité (article 25-12). Ce dernier n'étant pas reconductible, chaque contrat signé à partir du 1er janvier 2028 devra porter sur un logement classé au moins E. Le recours de l'article 20-1 n'y est pas ouvert, mais le locataire peut saisir le juge selon le droit commun. Nous détaillons ce contrat dans notre article sur le bail mobilité à Paris.

Bail Code civil. Le bail conclu avec une société pour loger un collaborateur, ou la location d'une résidence secondaire, échappe à la loi de 1989. L'article 1719 du Code civil n'impose un logement décent que s'il s'agit de l'habitation principale du preneur. Selon notre lecture, le calendrier F et E ne s'impose donc pas directement à ces baux, mais les juges ne se sont pas prononcés sur le cas d'un logement occupé à l'année par le salarié d'une société locataire. Le DPE doit toutefois figurer dans l'annonce (article L. 126-33 du code de la construction et de l'habitation) et être annexé au bail (article L. 126-29), sauf location saisonnière.

⚠ Attention — Le bail Code civil ne sert pas à contourner la décence énergétique. Si le locataire réel est une personne physique qui y a sa résidence principale (société écran, montage fictif), le contrat peut être requalifié, avec mise en conformité forcée et dommages-intérêts.

Meublé de tourisme. L'article 6 ne s'applique pas aux locations saisonnières, mais la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a créé des règles propres. Pour un logement nouvellement proposé en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage, ce qui est le cas à Paris hors résidence principale, l'autorisation est subordonnée à un DPE suffisant. Les sources officielles divergent toutefois sur le calendrier : le guide pratique 2025 du ministère exige un DPE classé A à E depuis le 21 novembre 2024, puis A à D à partir de 2034, alors que Service-Public évoque une exigence progressive (F en 2025, E en 2028, D en 2034). Tant que ce point n'est pas tranché, nous recommandons de viser au moins E pour toute nouvelle demande. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront respecter ces niveaux, sauf résidence principale du loueur, sous peine d'une amende de 5 000 € au plus par logement (article L. 324-2-2 du code du tourisme).

Le projet de loi Logement

Présenté le 24 juin 2026, le projet de loi « relance et décentralisation du logement » a été adopté par le Sénat le 8 juillet, en procédure accélérée, puis par la commission des affaires économiques de l'Assemblée le 22 septembre. La séance publique est annoncée vers la mi-novembre, sans date confirmée à ce jour sur l'agenda officiel de l'Assemblée. En cas de désaccord, une commission mixte paritaire devra trouver un texte commun.

Ce qui ne change pas. Aucune des deux versions ne reporte le calendrier G 2025, F 2028, E 2034.

Ce qui pourrait changer. L'article 6 du projet crée des cas où le logement serait réputé décent malgré sa classe. Dans la version de la commission de l'Assemblée :

• travaux impossibles pour des raisons techniques attestées par un homme de l'art, ou refusés par l'administration (ce qui couvre notamment un refus de l'architecte des bâtiments de France), après réalisation de tous les travaux possibles ;

• refus des travaux par l'assemblée générale depuis moins de dix-huit mois, malgré les diligences du bailleur, dans la limite de trois ans après le premier refus ;

• contrat de travaux signé par le syndicat des copropriétaires avant 2030, valable cinq ans au plus ;

• contrat de travaux signé par le propriétaire avant 2030, avec un acompte d'au moins 30 % versé, valable trois ans au plus ;

• DPE collectif de l'immeuble, qui se substituerait au DPE individuel.

Le texte de la commission maintient aussi une règle importante pour les baux en cours : le logement deviendrait non décent à la reconduction ou au renouvellement, et au plus tard trois ans après l'échéance légale. Pour un meublé reconduit chaque année, cela ne change rien : la bascule intervient de toute façon dans l'année. Pour un bail nu de trois ans portant sur un logement F, en revanche, la non-décence interviendrait au plus tard le 1er janvier 2031.

La commission a supprimé deux motifs retenus par le Sénat : les contraintes architecturales ou patrimoniales et le coût manifestement disproportionné. Les dérogations par contrat de travaux prendraient fin en 2033 pour le propriétaire et en 2035 pour la copropriété. Enfin, la réduction ou la suspension du loyer prononcée par le juge tiendrait compte de la diligence du bailleur et ne pourrait excéder le coût supporté par le locataire du fait de la moindre performance énergétique du logement.

⚠ Attention — Rien de tout cela n'est applicable aujourd'hui. Tant que la loi n'est pas promulguée, un logement G ne peut pas être reloué, même avec un contrat de travaux signé, et le texte peut encore évoluer.

Copropriété : travaux et recours

À Paris, les travaux les plus efficaces (façades, toiture, chauffage collectif) relèvent de l'assemblée générale. Le projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire depuis 2025 pour les immeubles de plus de quinze ans, et le DPE collectif l'est depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant 2013.

L'article 20-1 de la loi de 1989 protège déjà en partie le copropriétaire bailleur : le juge ne peut pas ordonner les travaux s'il démontre avoir tenté de faire voter des travaux sur les parties communes et réalisé les travaux adaptés dans son lot, sans atteindre le niveau requis. Il en va de même en cas de contraintes architecturales ou patrimoniales, par exemple un refus de l'architecte des bâtiments de France, dont le propriétaire doit justifier. Le juge garde néanmoins le pouvoir de réduire ou suspendre le loyer et d'accorder des dommages-intérêts.

Côté locataire, la demande de mise en conformité est possible à tout moment. Faute de réponse sous deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection. Il doit continuer à payer son loyer tant qu'aucune décision n'est rendue.

💡 Notre conseil — Faites inscrire une résolution de travaux énergétiques à la prochaine assemblée générale et conservez convocations, procès-verbaux et devis. Ces pièces sont votre meilleure défense devant le juge et conditionneraient les dérogations du projet de loi.

Notre feuille de route 2027

• Novembre et décembre 2026 : suivre l'examen du projet de loi, sans décision fondée sur une dérogation non votée.

• Janvier 2027 : télécharger l'attestation de nouvelle étiquette pour un logement chauffé à l'électricité, ou refaire le DPE s'il date d'avant juillet 2021 ou si des travaux ont été réalisés.

• Premier trimestre : pour un bien F, faire réaliser un audit énergétique et chiffrer un scénario atteignant au moins E, idéalement D pour anticiper 2034.

• Printemps : défendre la résolution de travaux en assemblée générale et consulter un conseiller France Rénov' sur les aides.

• Été et automne : réaliser les travaux privatifs pendant une vacance locative et caler la date des baux 2027 sur ce calendrier.

Pour un bien E, l'urgence est moindre, mais chaque rénovation de cuisine, de salle de bains ou de menuiseries doit désormais intégrer l'échéance de 2034.

Cet article présente les règles générales et l'état d'un texte encore en discussion ; il ne remplace pas un conseil personnalisé. Nous le mettrons à jour après l'adoption définitive de la loi.

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