Biens classés F et G : ce que le nouveau projet de loi change pour les propriétaires

Le sujet revient avec une régularité prévisible. Après plusieurs années d'ajustements du DPE, de reports et de réformes partielles, le gouvernement vient d'annoncer un nouveau projet de loi portant sur la location des passoires thermiques. Cette fois, l'enjeu est concret et immédiat : éviter une crise du logement locatif de grande ampleur en réautorisant — sous conditions — la mise en location des biens classés G, tout en maintenant le cap sur l'interdiction des biens F à l'horizon 2028.

Ce que ce projet change concrètement pour vous, propriétaire bailleur à Paris : voici l'essentiel.

Le contexte : 700 000 logements menacés d'interdiction de location

Environ 9 % du parc locatif privé français est classé F ou G. Ce chiffre, apparemment modeste en pourcentage, représente en volume une portion très significative de l'offre disponible — avec des concentrations particulièrement marquées dans certaines villes où la pression sur le logement est déjà forte.

L'interdiction de location des biens G est entrée en vigueur. Celle des biens F était programmée au 1er janvier 2028. Sans inflexion réglementaire, le cumul des deux aurait soustrait plusieurs centaines de milliers de logements du marché locatif — dans un contexte où l'offre est déjà structurellement insuffisante par rapport à la demande, à Paris en particulier.

Le projet de loi annoncé par le ministre du Logement répond directement à ce risque. Il ne remet pas en cause l'objectif de rénovation énergétique du parc locatif — il aménage les conditions pratiques pour éviter que l'échéance réglementaire ne produise l'effet inverse de celui recherché : moins de logements disponibles, des loyers sous pression encore plus forte, et des locataires en difficulté accrue.

Ce que prévoit concrètement le projet de loi

Le mécanisme central est simple : les propriétaires de biens classés G pourront continuer à louer leur bien à condition de justifier d'un engagement ferme de travaux de rénovation énergétique au moment de la signature du bail.

Le délai plus long accordé aux biens en copropriété tient compte de la réalité des décisions collectives : voter des travaux en assemblée générale, trouver un consensus entre copropriétaires et mobiliser un financement commun prend du temps. C'est une concession pragmatique à la structure juridique de la copropriété.

Ce même dispositif s'appliquera aux biens classés F à partir du 1er janvier 2028, date à laquelle leur interdiction de location entrera en vigueur selon le calendrier actuel.

⚠️ Point de vigilance : le projet de loi exige un contrat signé avec un artisan — pas simplement un devis. Un devis ne constitue pas un engagement et ne suffira pas à satisfaire la condition d'éligibilité. Il est par ailleurs important de noter qu'un contrat de travaux ne garantit pas la classe énergétique qui sera atteinte après rénovation — c'est une limite réelle du dispositif, sur laquelle nous revenons plus bas.

Les limites réelles du dispositif : ce que le projet de loi ne résout pas

Un contrat de travaux ne garantit pas le résultat énergétique

C'est la principale faiblesse du mécanisme tel qu'il est actuellement envisagé. Un contrat signé avec un artisan engage sur la réalisation de travaux — pas sur la classe DPE qui en résultera. Or, passer d'un bien classé G à un bien classé E ou D nécessite souvent des travaux d'isolation lourds, dont le résultat dépend de nombreux paramètres techniques propres à chaque bien.

Pour un engagement réellement fiable sur le plan énergétique, il faut idéalement passer par un bureau d'études thermiques capable de simuler la performance attendue avant travaux — et de calibrer les interventions en conséquence. Cette étape n'est pas rendue obligatoire par le projet de loi, mais elle représente la bonne pratique pour un propriétaire qui souhaite sortir durablement de la zone à risque réglementaire.

Des travaux de rénovation difficiles à conduire en cours de bail

L'argument selon lequel ce projet encouragerait les travaux pendant la période de location résiste mal à l'examen. Les travaux d'isolation — qu'ils concernent les murs, la toiture ou les menuiseries — sont invasifs. Poussière, déplacement de mobilier, bruit, parfois dépose partielle de la cuisine ou de la salle de bain : ces interventions sont difficilement compatibles avec l'occupation d'un logement par un locataire en place.

En pratique, le moment le plus adapté pour conduire une rénovation énergétique reste la période de vacance locative entre deux baux — idéalement planifiée à l'avance, avec un budget maîtrisé et un calendrier coordonné. Un chantier bien préparé de ce type représente en moyenne 10 000 € et une durée d'intervention d'environ une semaine pour les interventions les plus courantes. La vacance supplémentaire générée est donc limitée — et largement compensée par la mise en conformité du bien.

Ce que ce projet change pour les propriétaires parisiens

À Paris, le parc immobilier ancien concentre une part significative de biens énergivores — notamment dans les immeubles haussmanniens des arrondissements centraux, dont la performance thermique est structurellement faible faute d'isolation des murs et des planchers. Les propriétaires bailleurs parisiens sont donc directement concernés.

Voici ce que ce calendrier réglementaire implique concrètement selon votre situation :

💡 Bon à savoir : les aides à la rénovation énergétique — MaPrimeRénov', éco-PTZ, aides des fournisseurs d'énergie (CEE) — restent accessibles aux propriétaires bailleurs. Les montants et conditions d'éligibilité varient selon le type de travaux, la localisation du bien et vos revenus. Un accompagnateur Rénov' agréé peut vous aider à construire le plan de financement optimal.

Une mesure juste ? Les deux réalités du terrain

Ce projet de loi révèle une tension réelle entre deux catégories de propriétaires que la réglementation a tendance à traiter de manière uniforme alors que leurs situations sont profondément différentes.

D'un côté, des bailleurs qui ont déjà engagé des travaux de rénovation par le passé — souvent sans accorder d'attention particulière au DPE, à une époque où cela ne conditionnait pas la possibilité de louer — et qui se retrouvent aujourd'hui dans une situation qu'ils vivent, légitimement, comme injuste.

De l'autre, des propriétaires qui n'ont jamais investi dans le confort thermique de leurs locataires et pour qui l'obligation réglementaire constitue la seule incitation à agir. Pour ceux-là, la souplesse d'un engagement de travaux sur 3 à 5 ans risque effectivement de devenir un outil de report plutôt qu'un levier d'action.

Le dispositif est pragmatique — il évite une crise de l'offre locative à court terme. Sa réussite dépendra de la qualité des contrôles exercés sur la réalité des engagements pris, et de la capacité du secteur du bâtiment à absorber le volume de chantiers qui devrait en résulter.

Vous êtes propriétaire d'un bien classé F ou G à Paris ?

BAUVAUT accompagne les propriétaires bailleurs dans l'évaluation de leur situation réglementaire et la planification de leur stratégie locative — avant, pendant et après travaux. Que vous souhaitiez maintenir votre bien en location dans le cadre du nouveau dispositif ou anticiper une remise en conformité énergétique, nous vous aidons à naviguer dans ce calendrier réglementaire en constante évolution. Contactez-nous pour un premier échange gratuit.