Sommaire
Un marché locatif parisien sous tension
Location vide vs location meublée : deux marchés différents
Évolution des attentes des locataires
Prix de l’immobilier à Paris : vers une stabilisation
Où investir à Paris et en proche banlieue ?
Réglementations : un impact grandissant sur le marché parisien
Conclusion : Un marché exigeant mais riche en opportunités
Un marché locatif parisien sous tension
Depuis mi-2023, le marché locatif parisien est marqué par une forte tension, en particulier sur les petites surfaces vides.
Deux facteurs principaux expliquent cette situation :
Demande en hausse : la montée brutale des taux d’intérêt a repoussé de nombreux acquéreurs potentiels vers la location.
Offre en retrait : l’encadrement des loyers, la hausse de la taxe foncière et les obligations de rénovation énergétique freinent certains propriétaires, réduisant ainsi le nombre de biens disponibles.
Résultat : la tension est maximale sur les petites surfaces louées vides en résidence principale, un peu moins forte sur le marché meublé, notamment pour les logements de plus grande taille.
Location vide vs location meublée : deux marchés différents
Le marché de la location vide
Un véritable marché de pénurie pour les petites surfaces.
Forte demande, notamment pour des appartements bien situés et bien entretenus.
Le marché de la location meublée
Une suroffre progressive, surtout pour les studios et petits appartements meublés.
Les propriétaires doivent se démarquer en proposant des biens de qualité pour séduire les locataires.
Les loyers entre vide et meublé tendent à se rapprocher, en raison de l'abondance d'offres meublées.
👉 Beaucoup de bailleurs se tournent vers la location en bail Code Civil (aux entreprises, expatriés, résidences secondaires), mais ce marché reste de niche et demande des biens en excellent état, idéalement situés.
Évolution des attentes des locataires
L'expérience terrain révèle des tendances claires côté locataires :
Exigence accrue sur l’état général du bien.
Cuisines et salles d’eau doivent être impeccables : leur état peut faire la différence.
Cuisine équipée désormais indispensable pour séduire les expatriés en location vide.
Mobilier contemporain et en parfait état pour les biens meublés (le mobilier de récupération est fortement déconseillé).
Sensibilité croissante aux performances énergétiques (DPE favorable, double vitrage).
Chauffage collectif : un vrai atout pour attirer des locataires.
Prix de l’immobilier à Paris : vers une stabilisation
Une baisse marquée depuis 2022
Après des années de hausse (+5 à +8 % entre 2016 et 2020), Paris a connu une baisse historique des prix d’environ -8 % depuis 2022.
La montée des taux d'intérêt (de 1 % à plus de 4 % en deux ans) a freiné la capacité d'achat des ménages.
Un marché encore élevé
À fin décembre 2024, le prix moyen à Paris s'établissait à 9 480 €/m².
Les disparités sont importantes selon les arrondissements :
13 400 €/m² dans le 7e arrondissement ;
7 630 €/m² dans le 19e.
En 2025, une stabilisation des prix est attendue.
Où investir à Paris et en proche banlieue ?
Dans Paris intra-muros
Budget minimum : 250 000 € pour l'achat et les frais annexes.
Zones attractives pour l’investissement locatif :
18e, 19e, 20e arrondissements (Montmartre, Villette, Buttes-Chaumont) : forte demande locative.
9e arrondissement (proche Opéra Garnier) ;
12e et 13e arrondissements, en plein développement.
👉 Pour en savoir plus, consultez notre guide des arrondissements parisiens.
En proche banlieue
Les départements du 92 (Hauts-de-Seine), 93 (Seine-Saint-Denis) et 94 (Val-de-Marne) sont particulièrement dynamiques.
Moins touchés par la baisse des prix : -0,8 % à -1,3 % en un an.
Investir en banlieue peut être une alternative rentable.
Réglementations : un impact grandissant sur le marché parisien
Locations touristiques
La mairie de Paris a durci les règles pour limiter les locations touristiques :
Une résidence principale peut être louée 90 jours par an maximum.
Les propriétaires de résidences secondaires doivent obtenir une autorisation de changement d’usage et compenser la perte de surface habitable.
Politique municipale
Le budget 2025 de la ville met l'accent sur :
La transition écologique ;
L'aménagement du territoire (plus de 50 % des dépenses) ;
Le développement des mobilités douces.
Conclusion : Un marché exigeant mais riche en opportunités
Le marché locatif parisien en 2024-2025 est plus sélectif que jamais.
Face à une offre limitée en location vide et une surabondance de biens meublés, seuls les appartements bien entretenus, bien localisés et parfaitement équipés trouveront preneur rapidement.
Si vous disposez d'un bien aux prestations qualitatives, vous pouvez viser une clientèle premium (entreprises, expatriés, cadres en mobilité), prête à payer davantage, quelle que soit la typologie, la surface ou la localisation du bien.
Le bail Code Civil représente alors une opportunité stratégique pour maximiser la rentabilité tout en gardant une flexibilité locative.
Et si vous faisiez de votre projet de gestion locative une réussite sereine ?
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by BAUVAUT - 10 janvier 2025