Taxe d'habitation sur les résidences secondaires à Paris : le guide 2026

La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis 2023. Mais si vous êtes propriétaire d'un appartement parisien que vous n'occupez pas à titre principal comme un pied-à-terre, logement de fonction, résidence secondaire, bien loué via un bail Code civil, elle reste intégralement due. Et à Paris, son montant peut surprendre.

Ce guide vous explique qui est redevable, comment le calcul fonctionne, quelles exonérations existent et comment réagir en cas d'erreur sur votre avis.

Qui doit payer la taxe d'habitation en 2026 ?

La taxe d'habitation est due par la personne qui a la jouissance effective du logement au 1er janvier de l'année d'imposition — qu'elle en soit propriétaire, locataire ou usufruitière. C'est la situation au 1er janvier qui détermine le redevable pour l'année entière, indépendamment de tout changement survenu après cette date.

💡 Point clé pour les propriétaires qui louent en bail Code civil : lorsque le logement est loué à un locataire dont c'est la résidence secondaire, c'est le locataire qui est redevable de la taxe d'habitation — pas le propriétaire. Cette répartition doit être clairement anticipée dans la négociation du loyer et du bail.

Comment se calcule la taxe d'habitation à Paris ?

Le mécanisme de calcul repose sur deux éléments : la valeur locative cadastrale du bien et les taux votés par les collectivités locales.

Taxe d'habitation = Valeur locative cadastrale × Taux d'imposition local

La valeur locative cadastrale est une valeur théorique fixée par l'administration fiscale, censée représenter le loyer annuel que le logement pourrait générer. Elle dépend de la surface du bien, de sa localisation, de son niveau de confort et de son époque de construction. Cette valeur est revalorisée chaque année par un coefficient d'actualisation voté en loi de finances.

À Paris, plusieurs organismes votent leur propre taux — Conseil de Paris, région Île-de-France, Société du Grand Paris, Métropole du Grand Paris, établissement public foncier dont les contributions s'additionnent pour former le montant final de l'impôt.

Exemple concret : un appartement parisien, valeur locative cadastrale 4 800 € :

⚠️ À Paris, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires peut représenter l'équivalent d'un à un mois et demi de loyer pour un appartement standard. C'est un poste budgétaire à intégrer systématiquement dans le calcul de rentabilité d'un investissement locatif en bail Code civil ou en résidence secondaire.

La majoration spécifique aux résidences secondaires

Dans les communes où la tension locative est forte — dont Paris fait partie — une majoration de la taxe d'habitation peut s'appliquer sur la part communale. Son taux varie de 5 % à 60 % selon la décision du Conseil de Paris.

Cette majoration a un objectif politique clair : renchérir le coût de détention d'un logement peu occupé pour inciter les propriétaires à le remettre sur le marché locatif ou à en faire leur résidence principale.

Qui peut être exonéré de la majoration ?

Trois situations ouvrent droit à une demande d'exonération de la majoration — pas de la taxe de base :

La demande s'effectue par courrier ou via la messagerie sécurisée de votre espace impots.gouv.fr, adressée au service des impôts des particuliers dont dépend votre résidence secondaire.

Les exonérations de taxe d'habitation pour les résidences secondaires

Les exonérations totales de taxe d'habitation sur une résidence secondaire sont rares. Elles existent dans des situations précises.

Entrée en EHPAD ou établissement spécialisé

Si vous quittez votre résidence principale pour entrer durablement en EHPAD ou dans un établissement de soins longue durée, votre ancien logement peut être exonéré de taxe d'habitation — sous conditions de ressources et à condition que le bien ne soit pas mis à disposition d'un tiers.

Meublés de tourisme classés en zone FRR

Dans les communes situées en zone France Ruralités Revitalisation, certaines communes peuvent accorder une exonération sur décision locale pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Ce cas ne concerne pas Paris.

Situations exceptionnelles

En dehors des cas précédents, une exonération n'est pas automatique. Elle suppose une démarche active auprès de l'administration et une justification solide de la situation.

Obligation déclarative : la déclaration d'occupation

Depuis 2023, tous les propriétaires immobiliers en France doivent déclarer annuellement l'occupation de leurs biens via leur espace personnel sur impots.gouv.fr, rubrique "Gérer mes biens immobiliers".

Cette déclaration précise pour chaque bien : s'il est occupé par le propriétaire à titre principal ou secondaire, mis en location (et à qui), occupé gratuitement, ou vacant. Elle conditionne le calcul correct de la taxe d'habitation et de la taxe sur les logements vacants.

⚠️ Une déclaration incomplète ou erronée peut entraîner une imposition incorrecte — soit un trop-perçu réclamé par l'administration, soit une taxation non appliquée qui génère un redressement ultérieur. Mettez à jour cette déclaration à chaque changement de situation.

Calendrier et modalités de paiement

Contrairement à la taxe foncière (payable en octobre), la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est généralement due plus tard dans l'année.

La date précise figure sur votre avis d'imposition — elle prime sur toute indication générale. Un retard de paiement entraîne une majoration de 10 % appliquée automatiquement.

Pour les montants supérieurs à 300 €, le paiement doit obligatoirement se faire par voie dématérialisée (en ligne, prélèvement à l'échéance ou mensualisation).

Que faire en cas d'erreur sur votre avis ?

Les erreurs sont fréquentes — après un déménagement, une mise en location, un changement de statut du bien. La règle : payez d'abord, réclamez ensuite. Ne pas payer dans les délais génère des pénalités indépendamment du bien-fondé de votre réclamation.

La réclamation s'effectue sur impots.gouv.fr : espace personnel → Messagerie sécurisée → Écrire → Réclamation/Contestation → Taxe d'habitation. Vous pouvez également adresser un courrier au centre des finances publiques dont dépend le bien.

Justificatifs utiles à joindre :

Le délai de réclamation est fixé au 31 décembre de l'année N pour contester la taxe de l'année N−1.

Taxe d'habitation et bail Code civil : ce que les propriétaires doivent anticiper

C'est un point que beaucoup de propriétaires qui louent en bail Code civil négligent au moment de rédiger leur contrat. La taxe d'habitation sur une résidence secondaire est due par l'occupant au 1er janvier — pas nécessairement par le propriétaire.

Quand un particulier loue un appartement parisien via un bail Code civil à titre de résidence secondaire, c'est le locataire qui est redevable de la taxe d'habitation pour l'année. En revanche, si une entreprise signe le bail (bail société), elle peut selon les cas être redevable de la taxe — ou celle-ci peut s'éteindre si le bien est considéré comme local professionnel plutôt que résidence secondaire.

La répartition de la charge fiscale doit être anticipée dans la négociation du loyer et, si nécessaire, formalisée dans une clause du bail pour éviter tout litige en cours d'occupation.

💡 Pour les propriétaires qui gèrent leur bien via BAUVAUT : nous intégrons systématiquement cette dimension dans la structuration des baux Code civil et dans le conseil aux propriétaires sur la rentabilité nette de leur bien — taxe d'habitation incluse dans le calcul.

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