Préavis en location meublée à Paris : règles pour locataire et propriétaire

Un directeur juridique rappelé à Singapour plus tôt que prévu, un diplomate dont la mission s'achève, un propriétaire qui souhaite vendre son appartement du 7e ou y installer sa fille étudiante : à Paris, la fin d'une location meublée arrive souvent plus vite que prévu. Et c'est précisément à ce moment que les erreurs coûtent le plus cher.

En location meublée, les règles du préavis sont profondément asymétriques. Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis ; le propriétaire, lui, ne peut reprendre son bien qu'à l'échéance du bail, pour un motif limité par la loi et en respectant un délai strict. Une lettre reçue un jour trop tard, un motif mal rédigé ou un congé adressé à un seul des deux époux suffit à reconduire le bail pour une année entière. Voici ce que nous vérifions à chaque fin de bail, selon les règles applicables au 31 octobre 2026.

Le préavis du locataire meublé

Pour un bail meublé de résidence principale, l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : le locataire peut résilier le contrat à tout moment, avec un préavis d'un mois. Cette règle vaut aussi pour le bail étudiant de neuf mois. Le locataire n'a pas à justifier son départ ni à fournir de pièce : pas de motif à invoquer, pas de zone tendue à mentionner, contrairement à la location vide.

Le congé du locataire doit prendre l'une des trois formes prévues par la loi :

• une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;

• un acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;

• une remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Un simple e-mail n'a aucune valeur, même si le propriétaire en accuse réception. La lettre recommandée électronique est en revanche valable, à condition que le destinataire, s'il est un particulier, ait préalablement accepté ce mode d'envoi. Une fois le congé délivré, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision sans l'accord du bailleur.

Pendant le mois de préavis, le loyer et les charges restent dus en totalité, même si le locataire rend les clés plus tôt. Seule exception : un nouveau locataire s'installe avant la fin du préavis, en accord avec le bailleur.

💡 Bon à savoir — Pour nos locataires expatriés, le départ se décide souvent depuis l'étranger. La lettre recommandée électronique, acceptée en amont par le propriétaire, évite qu'un congé posté trop tard ne fasse perdre plusieurs jours de préavis.

Calculer le point de départ

Le préavis ne court pas à compter de l'envoi, mais à compter de la réception effective par son destinataire :

• pour une lettre recommandée, le jour où le destinataire la retire ou la reçoit ;

• pour un acte de commissaire de justice, le jour de la signification ;

• pour une remise en main propre, le jour de la remise contre récépissé.

Le calcul se fait de date à date. Selon Service-Public.fr, un congé reçu le 5 septembre fait courir un préavis jusqu'au 5 octobre à minuit, et non jusqu'à la fin du mois. Lorsque la date correspondante n'existe pas, le préavis expire le dernier jour du mois : un préavis commencé le 30 janvier prend fin le 28 février, ou le 29 les années bissextiles. Les week-ends et jours fériés sont inclus.

Si le préavis se termine en cours de mois, le dernier loyer est calculé au prorata des jours. Un préavis qui s'achève le 5 d'un mois de 30 jours représente ainsi 5/30e du loyer et des charges mensuels.

⚠ Attention — Une lettre recommandée non retirée et retournée à l'expéditeur ne fait pas courir le préavis. Pour un départ à date fixe, prévoyez une marge ou passez par un commissaire de justice.

Le congé donné par le bailleur

Le propriétaire d'un meublé ne peut pas mettre fin au bail quand il le souhaite. Le bail est conclu pour un an, reconduit tacitement pour un an à chaque échéance, et le congé du bailleur n'est possible qu'à la date d'échéance du bail. Trois conditions cumulatives s'imposent :

1. Un délai de trois mois : la lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins trois mois avant l'échéance.

2. Un motif autorisé : la vente du logement, sa reprise pour l'habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux.

3. Une forme valable : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire ainsi que son lien avec le bailleur. Il doit être adressé à tous les signataires du bail, et aux deux époux lorsque le bailleur a été informé du mariage, même si un seul a signé. Si le congé passe par une agence ou un notaire, la lettre doit mentionner le nom du propriétaire.

Un congé envoyé très en avance reste valable : il prend simplement effet à l'échéance. En revanche, un congé reçu en retard n'est pas valable, et le bail se reconduit pour un an aux mêmes conditions.

Pendant le préavis donné par le bailleur, le locataire peut partir avant la date prévue et ne doit alors le loyer et les charges que pour le temps d'occupation réelle. À l'expiration du préavis, il est déchu de tout titre d'occupation du logement.

💡 Notre conseil — Nous envoyons les congés bailleurs au moins quatre mois avant l'échéance. Ce mois de marge permet, en cas de lettre non retirée, de faire signifier le congé par commissaire de justice dans les délais.

Le bailleur qui souhaite seulement modifier les conditions du bail à l'échéance doit lui aussi en informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte, le contrat est renouvelé pour un an. À Paris, toute modification du loyer reste soumise aux règles d'encadrement en vigueur.

Vente, reprise ou motif légitime

Le congé pour vendre. Le propriétaire qui veut vendre son meublé libre de toute occupation peut donner congé pour ce motif. Contrairement à la location vide, le locataire d'un meublé ne bénéficie d'aucun droit de préemption : le congé ne vaut pas offre de vente. Le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé, sans donner congé ; l'acquéreur reprend alors le bail en cours.

Le congé pour reprise. Le bénéficiaire ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de Pacs enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le bailleur doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise : un projet d'installation à Paris, une mutation, l'entrée d'un enfant dans un établissement d'enseignement supérieur.

Le congé pour reprise n'est ouvert qu'à un bailleur personne physique. Une SCI, même familiale, ne peut pas donner congé pour reprise d'un logement meublé, contrairement à la location vide : l'article 25-3 de la loi de 1989 ne rend pas applicable au meublé l'exception prévue par l'article 13, comme l'a confirmé le ministère du Logement (question écrite n° 4495). Elle peut en revanche donner congé pour vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

Le motif légitime et sérieux. La loi cite notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations : retards de paiement répétés, troubles de voisinage, défaut d'assurance. Service-Public.fr mentionne aussi la réalisation de gros travaux de réhabilitation. La jurisprudence admet que des travaux importants imposant la libération du logement puissent constituer un motif légitime et sérieux, à condition que le projet soit réel et précis dès la délivrance du congé (Cass. 3e civ., 7 février 1996 et 18 décembre 2012). En revanche, des travaux destinés à remédier à une indécence que le bailleur connaissait à la signature ne justifient pas un congé (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Ces arrêts ont été rendus en location vide, mais l'article 25-8 reprend la même notion de motif légitime et sérieux. La loi ne définit pas précisément ce motif : en cas de contestation, c'est au bailleur d'en apporter la preuve, et le juge peut vérifier lui-même la réalité du motif.

⚠ Attention — La notice d'information que le bailleur doit joindre à un congé pour vendre ou pour reprendre (arrêté du 13 décembre 2017) concerne les logements loués vides. Ce texte indique expressément qu'elle ne s'applique pas aux logements loués meublés. Ne la confondez pas avec la notice annexée au bail lors de sa signature.

Les locataires protégés par la loi

Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée. Le bailleur ne peut pas s'opposer au renouvellement du bail d'un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, sauf à lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé à proximité. La même protection s'applique lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, si les ressources du foyer restent sous ce plafond.

Il s'agit du plafond de ressources PLUS (logements sociaux) : en 2026, il s'élève à 26 920 € par an pour une personne seule à Paris et dans les communes limitrophes. Le plafond augmente avec la taille du foyer et est révisé chaque 1er janvier : nous le vérifions à la date de chaque congé.

Cette protection ne joue pas lorsque le bailleur, personne physique, est lui-même âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail, ou lorsque ses propres ressources sont inférieures au même plafond.

💡 Bon à savoir — Les âges s'apprécient à la date d'échéance du bail, et les ressources du locataire sur les douze mois précédant la notification du congé. Un locataire de 64 ans aujourd'hui peut donc être protégé à l'échéance.

Meublé, nu, mobilité, Code civil

Le préavis dépend avant tout du contrat signé. À Paris, quatre régimes coexistent pour les biens que nous gérons :

La location vide (article 15 de la loi de 1989) est plus protectrice : le bailleur doit délivrer son congé au moins six mois avant l'échéance, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, et la notice d'information doit y être jointe. Paris étant classée en zone tendue, le locataire d'un logement vide bénéficie d'un préavis d'un mois, à condition de le mentionner dans sa lettre de congé ; à défaut, le préavis est de trois mois.

Le bail mobilité prend fin automatiquement à son terme : le propriétaire n'a pas de congé à délivrer, mais il ne peut pas non plus y mettre fin avant l'échéance pour convenance. Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis (article 25-15). Nous détaillons ce contrat dans notre article sur le bail mobilité à Paris.

Le bail Code civil, réservé notamment aux locations consenties à une entreprise pour loger un collaborateur ou aux résidences secondaires, laisse aux parties la liberté de fixer durée et préavis. Un bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à son terme, sans congé (article 1737 du Code civil). Si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, un nouveau bail se forme par tacite reconduction (article 1738). La clause de résiliation anticipée, en particulier pour une société qui rapatrie un salarié, mérite donc une rédaction soignée. Voir notre article sur le fonctionnement et les règles du bail Code civil.

⚠ Attention — Un bail mobilité ou un bail Code civil qui ne remplit pas ses conditions légales peut être requalifié en bail meublé de la loi de 1989. Les règles de congé de l'article 25-8 s'appliquent alors, avec un bail d'un an reconductible.

Congé frauduleux : les sanctions

Le juge contrôle la sincérité du congé. Un congé pour vendre assorti d'un prix volontairement dissuasif, un congé pour reprise alors que le logement n'est pas occupé par la personne désignée, reste vide ou sert de résidence secondaire peuvent être qualifiés de frauduleux.

Les sanctions sont lourdes. Le fait de délivrer un congé justifié frauduleusement par une décision de reprendre ou de vendre est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut en outre obtenir des dommages et intérêts.

Pour contester un congé, le locataire écrit d'abord au bailleur par lettre recommandée. À défaut d'accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, gratuitement. Cette étape amiable est obligatoire avant de saisir le juge lorsque le litige porte sur 5 000 € ou moins. Le juge des contentieux de la protection tranche ensuite.

💡 Notre conseil — Conservez les preuves de votre projet dès l'envoi du congé : compromis ou mandat de vente, justificatif de mutation, inscription universitaire. En cas de contestation, ce dossier fait toute la différence.

Ce qui change en 2026

L'article 25-8 n'a pas été modifié depuis le 29 juillet 2023 : les délais de préavis et les motifs de congé restent identiques. L'environnement contractuel, en revanche, évolue.

Depuis le 1er octobre 2026, les contrats types de location vide, meublée et de colocation à bail unique ont été actualisés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Ils intègrent notamment la clause résolutoire en cas d'impayés ou de non-versement du dépôt de garantie, et permettent d'indiquer le numéro de téléphone portable des parties. Le modèle de bail meublé ne concerne pas le bail mobilité.

Par ailleurs, l'arrêté du 9 octobre 2026 remplace intégralement la notice d'information annexée au bail de résidence principale. Elle doit être jointe aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026 et actualise, entre autres, les modalités de délivrance du congé et de sortie du logement. Les baux en cours ne sont pas concernés tant qu'ils ne sont pas renouvelés.

Fin de bail : notre méthode

Chez BAUVAUT, chaque fin de bail suit un calendrier précis, qu'elle soit à l'initiative du locataire ou du propriétaire :

1. Suivre les échéances de chaque bail et alerter le propriétaire six mois avant, pour décider sereinement de vendre, reprendre ou renouveler.

2. Rédiger le congé avec le bon motif, toutes les mentions obligatoires et un envoi à chaque signataire.

3. Sécuriser la notification : recommandé au moins quatre mois avant l'échéance, ou commissaire de justice si le calendrier est serré.

4. Accuser réception du congé locataire, calculer la date exacte de fin de préavis et le prorata du dernier loyer.

5. Préparer la sortie : visite de pré-état des lieux, relocation anticipée pour réduire la vacance, puis état des lieux de sortie et inventaire du mobilier, avant la restitution du dépôt de garantie.

⚠ Attention — Un locataire qui se maintient dans les lieux après un congé valable devient occupant sans titre, mais le propriétaire ne peut pas le faire partir lui-même. L'expulsion suppose une décision de justice, et elle ne peut pas être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions, notamment lorsqu'un relogement adapté est assuré ou pour des personnes entrées dans les lieux par voie de fait (squatteurs). La procédure peut toutefois se poursuivre pendant cette période.

Confiez-nous votre fin de bail

BAUVAUT gère des appartements meublés haut de gamme à Paris et en première couronne pour une clientèle d'expatriés, de cadres en mobilité, d'entreprises et de diplomates. Nous anticipons chaque échéance, rédigeons et notifions les congés dans les règles, accompagnons le départ de vos locataires et relouons votre bien sans perdre de temps. Contactez-nous pour faire le point sur vos baux en cours et sécuriser votre prochaine fin de location.