Dépôt de garantie en location meublée : montant, retenues et délai de restitution

Un cadre expatrié rend les clés de votre deux-pièces du 7e arrondissement un vendredi soir, la veille de son vol pour Singapour. Le parquet porte une rayure, il manque deux verres à l'inventaire et les comptes de copropriété de l'année ne seront approuvés qu'au printemps. Que pouvez-vous conserver, sur quels justificatifs et dans quel délai devez-vous rendre le reste ?

Le dépôt de garantie est le dernier acte financier d'une location, et l'un des plus disputés. L'ADIL de Paris, dans son décryptage mis à jour en janvier 2026, le présente comme une source d'importants conflits entre bailleurs et locataires : retenues non justifiées, restitutions tardives, facturation de dégradations antérieures à l'entrée dans les lieux. Les règles, issues pour l'essentiel de la loi ALUR de 2014, n'ont pas changé en 2026, et à notre connaissance aucun des textes sur les rapports locatifs examinés au Parlement en octobre 2026 ne les modifie. Voici ce qu'un propriétaire de meublé doit savoir, selon les règles applicables au 21 octobre 2026.

À quoi sert le dépôt

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail pour garantir l'exécution de ses obligations : paiement des loyers et des charges, réparations locatives, remise du logement et du mobilier dans l'état prévu. Il est souvent appelé « caution », à tort : la caution désigne la personne ou l'organisme qui s'engage à payer à la place du locataire défaillant, par exemple un parent, une entreprise ou la garantie Visale.

Deux principes encadrent ce dépôt pendant toute la durée du bail :

• il ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire ;

• il ne peut faire l'objet d'aucune révision, ni en cours de bail ni au renouvellement, même lorsque le loyer est révisé chaque année.

⚠ Attention — Le dépôt de garantie ne remplace pas le dernier mois de loyer. Le locataire doit payer loyer et charges jusqu'au terme du bail. S'il déduit le dépôt de son dernier loyer, le bailleur peut refuser la quittance pour la somme non payée. Il peut aussi faire pratiquer par un commissaire de justice une saisie conservatoire sur le compte du locataire, sans autorisation préalable du juge, puisque le loyer impayé résulte d'un bail écrit (art. L. 511-2 du Code des procédures civiles d'exécution). La créance doit paraître fondée et son recouvrement menacé, et le bailleur doit ensuite engager une procédure pour obtenir un titre exécutoire. Il peut enfin saisir le juge des contentieux de la protection.

Montant maximal selon le bail

Le plafond dépend du contrat signé, et c'est là que le meublé se distingue.

Bail meublé de résidence principale. Le dépôt est limité à deux mois de loyer « en principal », c'est-à-dire hors charges. Pour un meublé loué 3 200 € hors charges et 250 € de provision sur charges, le maximum est donc de 6 400 €. Son montant doit figurer dans le bail. Lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt ne peut être exigé, sauf si le locataire demande à payer mensuellement.

Bail mobilité. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, et le contrat doit même mentionner cette interdiction. Le bailleur peut en revanche demander une caution, notamment la garantie Visale. Nous détaillons ce contrat dans notre guide sur le bail mobilité à Paris.

Bail Code civil. Lorsque le locataire est une société qui loge un collaborateur, le contrat relève du Code civil et non de la loi de 1989 : le montant du dépôt, son délai de restitution et ses modalités se négocient librement. C'est souvent l'occasion de compléter le dépôt par une garantie de la maison mère ou une garantie bancaire, comme nous l'expliquons dans notre article sur la location d'un meublé à une entreprise. Cette liberté suppose que la société soit réellement la locataire, qu'elle signe le bail et paie le loyer. Si le salarié est en réalité le locataire, le juge peut requalifier le contrat en bail meublé soumis à la loi de 1989. Le dépôt est alors plafonné à deux mois de loyer hors charges (art. 25-6), le surplus doit être restitué, et les délais et la majoration de 10 % de l'art. 22 s'appliquent.

⚠ Attention — Un « chèque de garantie non encaissé », un virement « bloqué » ou plusieurs mois de loyer payés d'avance pour couvrir d'éventuels dégâts reviennent à contourner l'interdiction du bail mobilité ou le plafond de deux mois. Quel que soit son nom, une somme qui joue le rôle d'un dépôt de garantie suit les règles du dépôt de garantie.

Versement, encaissement et détention des fonds

Le dépôt est versé au bailleur à la signature du bail, directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers, par exemple l'employeur. Le bailleur peut encaisser le chèque. En cas de paiement en espèces, le locataire peut exiger un reçu. À la signature, le bailleur ne peut demander que le loyer, le dépôt de garantie et les honoraires autorisés : toute autre somme exigée pour obtenir le bail est interdite, même si une clause la prévoit.

Lorsque le bien est géré par une agence, c'est généralement elle qui détient les fonds. Un professionnel ne peut recevoir des fonds pour le compte de ses clients que s'il est titulaire de la carte professionnelle mention « gestion immobilière » (dite carte G), délivrée par la CCI, et d'une garantie financière affectée au remboursement de ces fonds (loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 3 ; décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Vérifiez ces deux points avant de signer un mandat de gestion.

L'obligation de restitution pèse toutefois sur le propriétaire : selon l'ADIL de Paris, il ne peut s'y soustraire en invoquant les manquements de son agence, et c'est contre lui que le locataire agit en cas de litige. Deux situations particulières sont prévues :

• en cas de vente du logement loué, la restitution incombe au nouveau propriétaire, toute convention contraire n'ayant d'effet qu'entre vendeur et acquéreur ;

• en cas de changement d'agence en cours de bail, c'est la nouvelle agence qui restitue le dépôt, d'où l'importance de transférer les fonds avec le dossier.

💡 Bon à savoir — En colocation avec clause de solidarité, le colocataire qui part avant la fin du bail ne peut pas exiger du bailleur sa part du dépôt tant que le bail se poursuit. Selon l'ADIL de Paris, c'est aux colocataires entrants et sortants de s'arranger entre eux.

Ce que le bailleur peut retenir

À la sortie, le bailleur peut déduire du dépôt les sommes restant dues par le locataire et celles qu'il pourrait devoir payer à sa place, à condition qu'elles soient dûment justifiées. Concrètement :

En meublé, l'inventaire du mobilier est donc une pièce aussi importante que l'état des lieux : un verre, une lampe ou une housse de couette absents à la sortie ne peuvent être retenus que s'ils figurent à l'inventaire d'entrée.

Sont exclues : la vétusté et l'usure normale, les dégradations dues à un cas de force majeure, à une faute du bailleur ou au fait d'un tiers que le locataire n'a pas introduit, les dépenses d'amélioration, toute retenue forfaitaire non justifiée et les frais d'état des lieux de sortie. Les clauses prévoyant des pénalités, une indemnisation sur simple estimation du bailleur ou une responsabilité automatique du locataire sont réputées non écrites (art. 4 de la loi de 1989).

Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1731 du Code civil), sauf s'il a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux (art. 3-2 de la loi de 1989).

La Cour de cassation admet que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution préalable des réparations : des factures acquittées ne sont pas exigées (Cass. 3e civ., 16 septembre 2008, n° 07-15.789). Le bailleur doit toutefois justifier d'un préjudice réel, que le juge apprécie au jour où il statue en tenant compte des événements postérieurs au départ du locataire, comme la vente ou la relocation (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-21.228, rendu en matière de bail de locaux professionnels, dont la solution est transposable).

Vétusté, devis et justificatifs

La frontière la plus sensible passe entre vétusté et dégradation. La vétusté, définie par le décret du 30 mars 2016 relatif à l'état des lieux, est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements. Elle reste à la charge du propriétaire. Une peinture défraîchie après plusieurs années d'occupation relève de la vétusté ; des trous multiples non rebouchés ou une brûlure sur le parquet, de la dégradation.

Pour objectiver cette frontière, les parties peuvent convenir dès la signature d'une grille de vétusté, choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). Dans le parc privé, elle reste une option contractuelle. Elle fixe pour chaque matériau une durée de vie et un abattement annuel appliqué au coût de remise en état : plus l'équipement est ancien, plus la part à la charge du locataire diminue. Sans grille, le juge apprécie au cas par cas.

Les justificatifs admis sont ceux que liste Service-Public : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat d'un commissaire de justice, devis ou factures de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse. Nous détaillons la méthode d'un état des lieux incontestable dans notre guide sur l'état des lieux et l'inventaire d'un meublé.

💡 Notre conseil — Envoyez au locataire, avant l'échéance, un décompte écrit qui rattache chaque retenue à une ligne de l'état des lieux ou de l'inventaire, avec le devis ou la facture correspondant et, le cas échéant, l'abattement de vétusté appliqué. Un décompte clair désamorce la plupart des contestations.

Restitution : un ou deux mois

Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le locataire doit indiquer à ce moment l'adresse de son nouveau domicile.

Dans les deux premiers cas, le bailleur restitue le dépôt déduction faite des sommes dûment justifiées. Le délai de deux mois est un plafond, pas un délai d'attente : lorsque les retenues sont chiffrées, rien n'empêche de restituer plus tôt.

Provision de 20 % en copropriété

Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, ce qui est le cas de la quasi-totalité des appartements parisiens, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire. Il peut conserver une provision, lorsqu'elle est dûment justifiée, dans la limite de 20 % du montant du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Cette provision ne vaut que si les charges sont payées par provisions, et elle doit être dûment justifiée.

La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes par l'assemblée générale. Les parties peuvent aussi convenir à l'amiable de solder immédiatement l'ensemble des comptes, une solution souvent appréciée par les locataires internationaux qui quittent la France.

Pour un dépôt de 6 400 €, la provision ne peut donc pas dépasser 1 280 €, et le reste du dépôt, déduction faite des autres retenues justifiées, doit être rendu dans le délai d'un ou deux mois.

⚠ Attention — En meublé, les charges peuvent être réglées sous forme de forfait, qui ne donne lieu à aucun complément ni aucune régularisation (art. 25-10 de la loi de 1989). Une provision en attente de l'arrêté des comptes de l'immeuble paraît alors difficile à justifier : avec un forfait, mieux vaut restituer le dépôt dans le délai d'un ou deux mois, sans retenue au titre des charges.

Restitution tardive : pénalité de 10 %

Passé le délai légal, le dépôt restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. La pénalité est calculée sur le loyer, et non sur le montant restant dû.

Pour un loyer de 3 200 € hors charges, chaque mois de retard commencé coûte 320 €. Un retard de deux mois et quelques jours représente trois mois commencés, soit 960 € ajoutés au solde à rendre, même si celui-ci ne s'élève qu'à quelques centaines d'euros.

La majoration n'est pas due lorsque le retard vient de ce que le locataire n'a pas transmis l'adresse de son nouveau domicile. D'où l'intérêt, pour un locataire qui repart à l'étranger, de consigner dès la remise des clés sa nouvelle adresse et ses coordonnées bancaires internationales.

Litiges : conciliation et délais

En cas de désaccord, le locataire commence par mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Selon Service-Public, la suite dépend du montant en jeu :

• jusqu'à 5 000 €, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant de saisir le juge : conciliateur de justice, commission départementale de conciliation, compétente pour les meublés de résidence principale, ou médiateur ;

• au-delà de 5 000 €, le locataire peut saisir directement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Le locataire dispose de trois ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué pour agir en justice. Un dossier complet, avec états des lieux, inventaires, photos datées et justificatifs chiffrés, reste la meilleure protection du propriétaire.

Les erreurs que nous évitons

Au fil des sorties que nous organisons à Paris et en première couronne, les mêmes erreurs reviennent :

1. Demander plus de deux mois de loyer hors charges en meublé, ou un dépôt sous un autre nom en bail mobilité.

2. Augmenter le dépôt au renouvellement du bail ou après une révision du loyer.

3. Retenir un forfait de ménage ou de remise en état, sans devis ni facture.

4. Facturer la vétusté, par exemple une peinture ou un canapé usés par des années d'usage normal.

5. Oublier de demander la nouvelle adresse du locataire à la remise des clés.

6. Attendre l'approbation des comptes pour rendre l'intégralité du dépôt, alors que seuls 20 % peuvent être conservés.

7. Laisser le locataire imputer le dépôt sur son dernier loyer, ce qui prive le bailleur de garantie au moment de la sortie.

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