Congé pour vente d’un appartement meublé : règles, délais et pièges

Une mutation à Genève qui pousse à arbitrer son patrimoine, une succession à régler entre frères et sœurs, un projet d'achat plus grand dans l'Ouest parisien : à Paris, la décision de vendre un appartement meublé loué arrive rarement au moment idéal. Le bail, lui, court toujours. Et l'erreur la plus coûteuse consiste à recopier un modèle de congé conçu pour la location vide.

En location meublée, le congé pour vente obéit à des règles propres, plus souples sur certains points, tout aussi exigeantes sur d'autres. Nous avons détaillé les délais de préavis de chaque partie dans notre guide sur le préavis en location meublée à Paris. Ici, nous allons plus loin sur un seul cas, celui du propriétaire qui veut vendre : quand donner congé, comment le rédiger, ce qui le distingue du bail nu et comment le sécuriser jusqu'à la signature chez le notaire. Règles applicables au 7 novembre 2026.

Vendre libre ou vendre occupé

Avant toute lettre, une question de stratégie se pose : faut-il vraiment donner congé ? Le propriétaire d'un meublé loué dispose de deux options.

Vendre le logement occupé, sans délivrer de congé. Service-Public.fr le rappelle : le propriétaire peut vendre un meublé alors que le bail est en cours, sans en informer le locataire au préalable. L'acquéreur reprend le bail tel quel, aux mêmes conditions. Elle vise surtout les investisseurs.

Vendre le logement libre, en donnant congé pour l'échéance du bail. Le bien est alors visitable sans contrainte et s'adresse aussi aux acquéreurs qui souhaitent l'occuper.

💡 Bon à savoir — Rien n'interdit de combiner les deux : mettre le bien en vente occupé, puis donner congé pour l'échéance si aucun investisseur ne se manifeste. Encore faut-il que le calendrier du congé le permette.

Ce que dit l'article 25-8

Le régime du congé en meublé de résidence principale figure à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

Le texte pose quatre exigences concrètes :

• l'échéance : le congé ne peut prendre effet qu'à la date d'échéance du bail, d'un an reconductible tacitement ;

• le délai : la lettre doit être reçue par le locataire au moins trois mois avant cette échéance ;

• le motif : à peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué, ici la vente ;

• la forme : lettre recommandée avec demande d'avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La loi impose au bailleur de justifier du « caractère réel et sérieux » de sa décision uniquement pour la reprise. Pour la vente, la cour d'appel de Paris l'a résumé dans un arrêt du 18 juin 2026 (pôle 4, chambre 3, RG 24/15057) : l'intention de vendre dispense le bailleur de toute justification préalable d'un projet de vente, mais le locataire peut contester le caractère réel et sérieux de cette intention. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif.

⚠ Attention — Dans cette affaire, la cour s'est fondée sur les pièces produites en appel : avis de valeur, échanges avec le notaire et le commissaire de justice. Constituez ce dossier dès le départ.

Meublé et nu : différences clés

C'est sur ce terrain que se concentrent les erreurs. Le congé pour vendre un logement vide, régi par l'article 15 de la loi de 1989, est bien plus encadré.

La notice d'information à joindre au congé pour vendre ou pour reprendre, fixée par l'arrêté du 13 décembre 2017, concerne les logements loués vides. Service-Public.fr la présente expressément comme une règle du logement vide.

De même, l'article 15 encadre le congé donné par celui qui a acheté un logement vide occupé : selon la date de fin du bail en cours, il doit parfois attendre la première reconduction avant de pouvoir donner congé pour vendre. L'article 25-8 ne prévoit pas de délai propre à l'acquéreur : il peut donner congé pour la prochaine échéance, avec trois mois de préavis.

⚠ Attention — Si le bail « meublé » ne remplit pas les conditions légales, notamment un mobilier suffisant, le locataire peut demander sa requalification en location vide, sous réserve de la prescription de trois ans (art. 7-1), que la cour d'appel de Paris fait courir dès la conclusion du bail, sans que les reconductions la relancent (18/06/2026, n° 24/15057). Le congé délivré avec trois mois de préavis risquerait alors d'être jugé hors délai. Un inventaire complet et à jour est votre meilleure protection.

Pas de préemption, sauf exception

En location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente : le locataire est prioritaire pour acheter pendant les deux premiers mois du préavis. En meublé, rien de tel. Service-Public.fr est explicite : le locataire n'a pas de droit de préemption. Le congé n'a donc pas à mentionner de prix, et le propriétaire vend à l'acquéreur et au prix de son choix.

Une exception mérite d'être connue. Lors de la première vente d'un appartement consécutive à la division d'un immeuble en lots, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 oblige le bailleur à notifier le prix et les conditions de la vente à chaque locataire dont le bail est antérieur à la division, à peine de nullité de la vente. Ce droit ne joue qu'à la première vente après la division et ne concerne pas les immeubles en copropriété dès l'origine. Il est lié à la vente, non au congé : il s'applique aussi à une vente occupée. Service-Public.fr réserve d'ailleurs le cas de la « mise en vente de l'immeuble ». Le cas se rencontre dans les immeubles parisiens détenus en bloc puis découpés.

💡 Notre conseil — N'adressez pas spontanément au locataire une « offre prioritaire » calquée sur le modèle de la location vide. Une offre écrite comportant le bien et un prix ferme peut valoir offre de vente au sens du Code civil : acceptée, elle peut former la vente. Préférez une simple invitation à discuter, sans prix ferme.

Rédiger et notifier le congé

Un congé pour vente en meublé tient en une page, mais chaque mention compte. Nous y faisons figurer :

• l'identité du ou des propriétaires, ou la dénomination de la SCI ; si le congé est délivré par une agence ou un notaire, le nom du propriétaire doit apparaître ;

• l'identité de tous les signataires du bail, et des deux époux si le bailleur a été informé du mariage, même si un seul a signé ; de même pour les deux partenaires de Pacs lorsqu'ils ont demandé à figurer tous deux au bail ;

• l'adresse du logement et la date du bail ;

• le motif : la vente du logement, exprimée sans ambiguïté ;

• la date d'effet, c'est-à-dire l'échéance du bail ;

• la référence à l'article 25-8, et non à l'article 15.

Le délai court à compter de la réception par le locataire. Une lettre recommandée non retirée ne le fait pas courir : c'est le risque principal. L'acte de commissaire de justice, facturé au propriétaire, sécurise la date. La remise en main propre exige un récépissé ou un émargement signé. Un simple e-mail n'a aucune valeur ; la lettre recommandée électronique est valable si le locataire particulier a préalablement accepté ce mode d'envoi.

⚠ Attention — Une SCI peut donner congé pour vendre un meublé, alors qu'elle ne peut pas donner congé pour reprise. Elle encourt en revanche l'amende applicable aux personnes morales en cas de congé frauduleux.

Le calendrier d'un congé réussi

Le calcul se fait de date à date. Pour un bail qui arrive à échéance le 31 août 2027, le locataire doit avoir reçu le congé au plus tard le 31 mai 2027. Un congé envoyé très en avance reste valable : il produit simplement ses effets à l'échéance. En revanche, un congé reçu un jour trop tard est sans effet et le bail est reconduit pour un an.

Pendant le préavis, le locataire peut partir plus tôt : il ne doit alors le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. Les visites sont possibles, mais une clause qui imposerait des visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables est réputée non écrite (article 4 de la loi de 1989). À l'échéance, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

💡 Bon à savoir — Pour nos locataires expatriés et diplomates, la fin de mission coïncide souvent avec l'échéance : un échange en amont permet d'aligner départ et calendrier de vente.

Locataires protégés et relogement obligatoire

La protection des locataires âgés s'applique bien au meublé : elle figure au II de l'article 25-8. Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond applicable aux logements conventionnés, sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. La même règle joue lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, si les ressources cumulées du foyer restent sous ce plafond.

Selon Service-Public.fr, ce plafond s'élève en 2026 à 26 920 € par an pour une personne seule à Paris et dans les communes limitrophes. L'offre de relogement doit se situer, à Paris, dans le même arrondissement, dans un arrondissement limitrophe ou dans une commune limitrophe de l'arrondissement.

La protection tombe lorsque le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond. Les âges s'apprécient à la date d'échéance du bail, les ressources à la date de notification du congé.

⚠ Attention — Sans offre de relogement conforme, le congé délivré à un locataire protégé est contestable et le bail se renouvelle. Vérifiez l'âge et la situation du foyer avant même de fixer votre calendrier de vente.

Congé frauduleux : risques et preuves

Le congé pour vendre doit correspondre à une intention réelle. Service-Public.fr cite l'exemple d'un prix fixé à un niveau très élevé pour décourager tout acheteur. Un congé pour vente suivi d'une relocation, alors qu'aucune démarche de vente n'a été engagée, expose au même risque.

Le III de l'article 25-8 punit le congé justifié frauduleusement par une décision de vendre d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits. Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice.

Pour contester le congé, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection.

💡 Notre conseil — Conservez la trace de votre projet : avis de valeur, mandat de vente, échanges avec le notaire, annonces, comptes rendus de visites. Si les circonstances changent après le départ du locataire, documentez-les également.

Bail mobilité et contrat civil

Le congé pour vente de l'article 25-8 ne concerne que le bail meublé de résidence principale. Deux contrats fréquents dans notre clientèle obéissent à d'autres règles.

Le bail mobilité, conclu pour une durée de un à dix mois, prend fin à son terme sans congé à délivrer. Le propriétaire n'a donc pas de lettre à envoyer pour vendre libre à l'échéance, mais il ne peut pas rompre le contrat avant ce terme pour vendre. Il peut en revanche vendre en cours de bail : le locataire reste dans les lieux et le contrat se poursuit avec le nouveau propriétaire.

Le bail Code civil consenti à une société pour loger un collaborateur échappe au titre Ier bis de la loi de 1989. La sortie dépend du contrat : un bail écrit à durée déterminée cesse de plein droit à son terme (article 1737 du Code civil), et les éventuelles clauses de résiliation anticipée s'appliquent. Nous détaillons ces mécanismes dans notre article sur le fonctionnement et les règles du bail Code civil.

⚠ Attention — Un bail mobilité ou un bail Code civil qui ne respecte pas ses conditions légales peut être requalifié en bail meublé de la loi de 1989. Les règles de l'article 25-8, délai de trois mois et motif compris, s'appliquent alors.

Vendre avec le locataire présent

Si vous optez pour la vente occupée d'un meublé soumis à la loi de 1989, le bail se poursuit avec l'acquéreur, aux mêmes conditions, comme le confirme Service-Public.fr. Pour un bail Code civil, l'opposabilité à l'acquéreur suppose un bail authentique ou ayant date certaine (art. 1743 C. civ.) : ce point est à vérifier avant la vente. Pour le meublé soumis à la loi de 1989, selon Service-Public.fr, le nouveau propriétaire doit communiquer ses coordonnées au locataire, il lui restituera le dépôt de garantie à la fin de la location, et l'engagement de la caution demeure, sauf clause contraire de l'acte de cautionnement.

Une vente occupée réussie repose sur un dossier locatif complet remis à l'acquéreur : bail et avenants, inventaire du mobilier, état des lieux d'entrée, historique des loyers et diagnostics.

💡 Bon à savoir — Un bail bien géré, un loyer conforme aux règles d'encadrement parisiennes et un locataire à jour de ses paiements sont des arguments de vente auprès d'un investisseur. Découvrez notre approche de la gestion locative meublée à Paris.

Notice 2026 : ce qui change

L'article 25-8 n'a pas été modifié en 2026. Une nouveauté réglementaire mérite toutefois d'être située correctement : l'arrêté du 9 octobre 2026 a remplacé la notice d'information annexée au bail de résidence principale, nu ou meublé. Elle s'impose aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026 et actualise notamment l'information sur la délivrance du congé. Elle ne vise pas le bail mobilité.

Cette notice se joint au bail, pas au congé, et les baux en cours ne sont concernés qu'à leur renouvellement.

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