Depuis le 1er janvier 2025, la règle des 90 jours maximum pour louer sa résidence principale sur Airbnb à Paris est strictement appliquée. Tout dépassement expose le propriétaire à des sanctions pouvant atteindre 15 000 € d’amende, voire 100 000 € en cas d’infraction grave (résidence secondaire non déclarée ou changement d’usage illégal).

Dans un contexte de forte tension locative à Paris, la municipalité a renforcé les contrôles pour limiter la transformation des logements en hébergements touristiques. Pourtant, il existe des solutions légales pour louer plus de 90 jours — à condition de respecter un cadre très précis.

Comprendre la règle des 90 jours à Paris

Résidence principale : plafond strict

Un logement est considéré comme résidence principale si vous l’occupez au moins 8 mois par an.

Depuis 2025, vous ne pouvez pas le louer plus de 90 jours par an en location touristique (contre 120 auparavant).

Les plateformes bloquent automatiquement le calendrier une fois ce seuil atteint.

Résidence secondaire : régime différent

Si le logement n’est pas votre résidence principale, il est juridiquement considéré comme résidence secondaire.

Dans ce cas :

• La location peut dépasser 90 jours

• Mais une autorisation de changement d’usage est obligatoire

• Une déclaration en mairie et un numéro d’enregistrement sont exigés

Sans autorisation, l’amende peut atteindre 100 000 €.

Les dérogations pour dépasser les 90 jours

Certaines situations exceptionnelles permettent de dépasser légalement le plafond.

1. Déplacement professionnel prolongé

Un propriétaire contraint de quitter Paris pour une mission longue durée peut louer sa résidence principale au-delà de 90 jours.

Les justificatifs doivent être extrêmement précis (contrat, ordre de mission, preuves de déplacement).

2. Raisons de santé

Une décision récente du Tribunal judiciaire de Paris a élargi cette exception.

Elle peut concerner :

• Le propriétaire lui-même

• Un proche nécessitant une assistance permanente

Chaque nuit louée au-delà du seuil doit être justifiée.

3. Cas de force majeure

Situation exceptionnelle et imprévisible empêchant l’occupation du logement (sinistre, travaux urgents…).

Ces dérogations restent rares et examinées au cas par cas.

Les solutions durables pour louer plus de 90 jours

Si vous souhaitez exploiter un bien en location touristique sans limite annuelle, deux options principales existent.

Obtenir un changement d’usage

Cette procédure permet de transformer légalement un logement en meublé touristique.

Elle implique :

• Une autorisation de la mairie

• Une compensation (transformation d’un local commercial en logement)

• Un coût souvent élevé

C’est la seule solution pérenne pour louer toute l’année légalement.

Transformer le bien en résidence secondaire déclarée

Si vous n’y résidez plus 8 mois par an, le logement peut être requalifié en résidence secondaire.

Mais attention :

• Fiscalité différente

• Autorisation administrative toujours requise pour la location touristique

  
  

Les nouvelles obligations en 2025

Depuis la loi Le Meur :

• DPE minimum E obligatoire pour louer

• Numéro d’enregistrement affiché sur chaque annonce

• Contrôles renforcés des plateformes

• Amendes doublées en cas d’infraction

Les outils de contrôle sont désormais automatisés.

Ce qu’il faut absolument éviter

Certaines pratiques sont lourdement sanctionnées :

• Louer sans numéro d’enregistrement

• Multiplier les comptes pour contourner les 90 jours

• Dépasser le plafond sans justificatif

• Utiliser un faux statut de résidence principale

Les plateformes transmettent désormais leurs données à la mairie.

Faut-il continuer à faire du Airbnb à Paris ?

La rentabilité reste attractive dans certains quartiers, notamment en période de forte demande touristique.

Mais la réglementation est devenue complexe et risquée pour un particulier mal accompagné.

Pour de nombreux propriétaires, une stratégie alternative peut être plus pertinente :

• Location moyenne durée meublée (3 à 10 mois)

• Location mobilité

• Gestion locative meublée longue durée optimisée fiscalement

Ces solutions offrent :
- Une rentabilité stable
- Moins de contraintes réglementaires
- Moins de risques d’amende
- Une gestion plus sécurisée

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