Charges locatives : ce que le locataire doit réellement payer

Les charges locatives regroupent toutes les dépenses liées à l’usage courant du logement et de l’immeuble que tu peux répercuter sur ton locataire. Bien comprendre ces charges est essentiel pour éviter les litiges, optimiser ta gestion locative et présenter un décompte de charges locataire clair et conforme.

Les dépenses incluses dans les charges locatives

Les charges récupérables sont celles que le locataire doit payer car elles concernent directement son usage du logement ou des parties communes. Elles incluent notamment :

• L’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif

• L’électricité des parties communes

• L’entretien de la chaudière individuelle ou collective

• Les ascenseurs et monte-charges (entretien, petites réparations, électricité)

• Le nettoyage des parties communes

• L’entretien des espaces verts et aires de jeux

• Les taxes locatives, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Ces postes de dépenses représentent souvent la majeure partie de la charge appartement par mois pour ton locataire.

Les charges non récupérables par le bailleur

Certaines dépenses restent exclusivement à ta charge. Il est interdit de les facturer au locataire. Il s’agit notamment de :

• Travaux de gros entretien et rénovation (ravalement, toiture, façade…)

• Frais de gestion du syndic

• Assurance de l’immeuble (hors assurance pour le locataire)

• Honoraires de gestion locative

• Remplacement d’équipements vétustes

• Frais de relance ou de contentieux

Distinguer clairement les charges récupérables et non récupérables sécurise ta relation locative.

Calcul des charges locatives : méthodes et bonnes pratiques

Pour calculer correctement les charges locatives, tu dois :

• Identifier les dépenses réellement engagées

• Déterminer la part due par le locataire

• Choisir entre provision sur charges ou forfait

• Conserver toutes les factures et justificatifs pour garantir une totale transparence

Un calcul clair et documenté facilite la régularisation et évite les contestations.

Charges au réel ou au forfait : quelles différences ?

Charges au réel

Tu demandes à ton locataire des provisions mensuelles basées sur une estimation.
Chaque année, une régularisation ajuste les provisions en fonction des dépenses réelles.

Charges au forfait

Montant fixe, sans régularisation.
Ce mode est autorisé uniquement en location meublée, colocation ou bail mobilité.

Le choix entre forfait et réel influence directement le montant des charges locataire.

Points importants à connaître sur les charges locatives

Voici les éléments essentiels à retenir :

• Le bail doit indiquer le mode de calcul des charges.

• Les charges doivent correspondre uniquement à des dépenses récupérables.

• Le locataire peut demander le détail du calcul.

• Tu dois respecter les délais légaux de régularisation.

• Le loyer + charges doivent rester cohérents avec le marché.

Impact du type de bail sur les charges locatives

Les règles diffèrent selon le type de bail :

• Location vide : provisions + régularisation obligatoire

• Location meublée : provisions ou forfait

• Bail mobilité : uniquement forfait

• Colocation : provisions ou forfait selon la rédaction du bail

• Baux professionnels ou commerciaux : périmètre de charges plus large, règles spécifiques

Le régime du bail a un impact direct sur ce que comprennent les charges locatives.

Régularisation des charges : fonctionnement et obligations

Provisions, justificatifs et transparence

En tant que bailleur, tu dois :

• Présenter un détail clair des dépenses

• Mettre les justificatifs à disposition du locataire pendant 6 mois

• Expliquer la méthode de répartition (tantièmes, consommation…)

La transparence est obligatoire pour éviter tout litige.

Régularisation annuelle : règles à respecter

La régularisation doit être effectuée une fois par an, idéalement lorsque tu reçois le décompte du syndic.
En cas de trop-perçu : tu rembourses le locataire.
En cas de sous-évaluation : tu peux réclamer un complément.

Augmentation des charges : droits et limites du propriétaire

Comment est calculée une hausse des charges locatives ?

Une augmentation peut être due à :

• une hausse du coût des énergies (eau, chauffage),

• une augmentation des contrats de maintenance,

• un budget prévisionnel de copropriété en hausse.

Toute augmentation doit être justifiée et cohérente.

Délais légaux pour la régularisation des charges

Tu disposes de 3 ans pour réclamer des charges non régularisées.
Le locataire dispose du même délai pour contester.

Demandes de justificatifs par le locataire

Le locataire peut exiger la consultation de :

• factures,

• relevés de compteurs,

• contrats d’entretien,

• décompte du syndic.

Tu dois les fournir dans un délai raisonnable.

Recours en cas d’erreur ou de régularisation abusive

En cas de désaccord :

• Première étape : commission départementale de conciliation

• Si le litige persiste : tribunal judiciaire

Les charges locatives en copropriété : particularités à connaître

En copropriété, les charges imputables au locataire proviennent :

• du budget prévisionnel,

• des tantièmes de copropriété,

• des dépenses liées à l’entretien courant.

Le syndic transmet un décompte détaillé, indispensable pour établir correctement ton décompte de charges locataire.
Attention : certains frais de syndic restent non récupérables.