Encadrement des loyers à Paris : fin programmée en 2026 et stratégie pour les propriétaires

Le compte à rebours est lancé. Le 23 novembre 2026 marque la fin programmée de l'expérimentation de l'encadrement des loyers à Paris, instaurée à titre provisoire par la loi ELAN de 2018. Huit ans d'expérimentation, un bilan en demi-teinte, un débat politique relancé — et pour les propriétaires bailleurs parisiens, une fenêtre d'opportunité stratégique à anticiper dès maintenant.

Ce que le dispositif prévoit encore en 2026, ce qui pourrait changer à l'échéance, et comment positionner votre bien dans ce contexte incertain : voici l'essentiel.

Ce qu'est l'encadrement des loyers à Paris

Mis en place par la loi ELAN de 2018 à titre expérimental, l'encadrement des loyers a pour objectif de réguler la hausse des loyers dans les zones où la demande locative dépasse structurellement l'offre. À Paris, il s'applique depuis le 1er juillet 2019.

Le principe est simple : le loyer que vous fixez ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré défini par arrêté préfectoral pour votre zone, votre type de logement et votre époque de construction. Ce loyer de référence est calculé par secteur géographique, type de location (vide ou meublé), nombre de pièces et année de construction de l'immeuble.

Dans les zones très tendues, le loyer hors charges doit se situer entre le loyer de référence minoré de 30 % et majoré de 20 %. Le non-respect de ces seuils expose le propriétaire à une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € (15 000 € pour une personne morale), ainsi qu'à l'obligation de rembourser le trop-perçu au locataire.

Ce que le dispositif couvre — et ce qui y échappe

Tous les logements parisiens ne sont pas concernés. Le périmètre est précis.

💡 Point clé pour les propriétaires : le bail Code civil, utilisé pour les locations à des personnes morales (entreprises, ambassades) ou des résidences secondaires, échappe totalement à l'encadrement des loyers. C'est l'un de ses avantages les plus significatifs dans le contexte parisien actuel.

Le bilan de l'expérimentation : des effets réels, des limites évidentes

À Paris, la mairie estime que les locataires ont économisé en moyenne 984 euros par an entre 2019 et 2024 grâce au dispositif. Un résultat que les partisans de l'encadrement mettent en avant pour justifier sa pérennisation.

Mais le tableau est incomplet. Rien qu'à Paris, 30 % des annonces ne respectaient pas la réglementation en 2024 selon le baromètre de la fondation Abbé Pierre. Un taux de non-conformité qui affaiblit considérablement la portée réelle du dispositif — et qui soulève une question de fond : un encadrement que près d'un tiers des propriétaires ne respectent pas est-il encore un encadrement ?

L'étude APUR d'avril 2026 confirme que l'encadrement produit un effet économique réel sur les loyers parisiens, mais qu'il reste affaibli par deux limites : le nombre de dépassements dans les annonces et le recours fréquent au complément de loyer.

Les trois scénarios pour l'après-novembre 2026

La fin du dispositif d'encadrement local des loyers en zone très tendue est normalement prévue pour novembre 2026. Un rapport d'évaluation gouvernemental devait être remis au Parlement au plus tard en mai 2026 pour éclairer la décision des élus. Trois scénarios se dessinent.

Scénario 1 — Extinction du dispositif

L'expérimentation prend fin comme prévu le 23 novembre 2026, sans reconduction. Les loyers redeviennent libres à Paris pour les locations relevant de la loi de 1989. C'est le scénario que les propriétaires bailleurs attendent pour repositionner leurs loyers — et celui que les associations de locataires redoutent.

Ce scénario est techniquement possible mais politiquement délicat dans le contexte des municipales 2026 et d'une nouvelle majorité à la mairie de Paris ouvertement favorable à la régulation du marché locatif.

Scénario 2 — Prorogation de l'expérimentation

Le Parlement vote une prolongation du dispositif au-delà de novembre 2026, le temps d'une nouvelle évaluation ou d'un débat législatif plus approfondi. C'est le scénario le plus probable à court terme : fin 2025, l'avenir de l'encadrement des loyers à Paris n'est pas encore acté, et il faudra attendre mai 2026 pour avoir la certitude que le dispositif est bien reconduit à la fin de l'année.

Scénario 3 — Pérennisation législative

L'encadrement des loyers est transformé en dispositif permanent, inscrit dans la loi de manière définitive. C'est l'objectif affiché de plusieurs groupes parlementaires et de la nouvelle municipalité parisienne. Ce scénario impliquerait une réforme législative plus profonde — avec potentiellement un renforcement des sanctions et des mécanismes de contrôle.

Pour les propriétaires : quelle que soit l'issue, les baux déjà signés pendant la période d'application restent soumis aux règles en vigueur au moment de leur signature. La fin de l'expérimentation ne supprime pas les droits nés des baux déjà conclus. Un loyer illégal au moment de la signature reste contestable même après l'extinction du dispositif.

Ce que ça change concrètement pour votre stratégie locative

L'échéance de novembre 2026 n'est pas un signal pour attendre. C'est une invitation à réfléchir à votre positionnement dès maintenant.

Le bail Code civil : le seul régime structurellement hors encadrement

C'est peut-être la leçon la plus importante que les propriétaires parisiens peuvent tirer de sept ans d'expérimentation de l'encadrement des loyers : la seule façon de s'extraire durablement de la contrainte réglementaire sur les loyers est de s'adresser à une clientèle pour laquelle la loi de 1989 ne s'applique pas.

Le bail Code civil — utilisé pour les locations à des entreprises, des personnes morales, des diplomates ou des résidences secondaires — n'est pas soumis à l'encadrement des loyers parisien. Il ne l'a jamais été. Et quelle que soit la décision du législateur sur l'avenir du dispositif, il ne le sera pas : l'encadrement est une mesure de protection de la résidence principale. Le bail Code civil, par définition, en est exclu.

Pour un appartement parisien bien situé et correctement équipé, le différentiel de loyer entre un bail loi 1989 plafonné et un bail Code civil librement négocié avec un locataire corporate peut atteindre 30 à 50 % selon le secteur et les prestations. Sans risque de contentieux, sans obligation de respecter un loyer de référence, et avec des locataires dont la solvabilité est souvent garantie par leur employeur.

Complément de loyer : la soupape du système, sous conditions

Pour les propriétaires qui restent dans le cadre de la loi de 1989, il existe une marge de manœuvre pour les biens qui présentent des caractéristiques exceptionnelles, via un complément de loyer. Celui-ci doit être justifié dans le bail et reste contestable par le locataire.

En pratique, un complément de loyer valide repose sur des caractéristiques véritablement exceptionnelles et non communes aux logements comparables du secteur : vue dégagée remarquable, terrasse privative, double hauteur sous plafond, équipements premium. Il ne suffit pas d'indiquer "vue dégagée" dans le bail — le juge vérifie la réalité et la singularité du caractère invoqué.

Risque à connaître : un complément de loyer mal justifié est contestable devant la Commission départementale de conciliation, et potentiellement remboursable. Ne l'utilisez que si les caractéristiques de votre bien sont objectivement et documentablement exceptionnelles.

Ce que les propriétaires doivent faire maintenant

L'incertitude réglementaire autour de l'encadrement des loyers en 2026-2027 est réelle. Mais l'incertitude ne justifie pas l'inaction — elle appelle une stratégie claire.

Si votre bien est loué en loi 1989, vérifiez dès maintenant votre conformité aux loyers de référence en vigueur. Un dépassement non corrigé reste exposé à une action du locataire, y compris après l'éventuelle extinction du dispositif pour les baux déjà en cours.

Si votre bien est vacant ou en cours de remise en location, c'est le moment d'évaluer sérieusement si un repositionnement vers le bail Code civil est envisageable. Les conditions sont simples : le futur locataire ne doit pas faire du bien sa résidence principale. Pour les profils corporate et expatriés, c'est structurellement le cas.

Si votre bien est éligible au bail Code civil et que vous ne l'avez pas encore exploré, vous laissez probablement plusieurs milliers d'euros de rendement annuel sur la table — indépendamment de ce que le législateur décidera en novembre 2026.

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