Trêve hivernale 2026-2027 : ce que les propriétaires doivent savoir

La trêve hivernale 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pendant 151 jours, aucune expulsion locative ne peut être exécutée — même avec un jugement en main, même avec six mois d'impayés. Pour les propriétaires bailleurs, cette période est souvent vécue comme une contrainte subie. Elle peut aussi devenir une période d'action si elle est anticipée correctement.

Ce guide fait le point sur ce que la trêve suspend, ce qu'elle ne suspend pas, les exceptions qui existent, et surtout ce que vous devez faire avant le 1er novembre pour ne pas perdre des mois de loyers.

Les dates exactes et ce qu'elles impliquent

Pendant toute cette période, la force publique reste aux abonnés absents. Pas de réquisition préfectorale, pas d'huissier, même si le commandement de quitter les lieux date de septembre.

⚠️ Ce que la trêve suspend : l'exécution physique des expulsions. Ce qu'elle ne suspend pas : les procédures judiciaires, les commandements de payer, les mises en demeure et l'accumulation des dettes locatives.

Ce que la trêve ne suspend pas : agissez pendant l'hiver

C'est le malentendu le plus fréquent chez les propriétaires. La trêve hivernale gèle l'expulsion — pas les démarches qui y mènent. Le propriétaire conserve son droit d'agir et d'engager des procédures sur le plan légal. Il peut notamment adresser un commandement de payer en cas de loyers impayés, saisir le tribunal judiciaire pour engager ou poursuivre une procédure d'expulsion, et faire intervenir un commissaire de justice pour signifier des actes.

En pratique, les propriétaires qui engagent leurs procédures pendant la trêve — et obtiennent un jugement avant le 31 mars — sont en position de faire exécuter l'expulsion dès le 1er avril, sans attendre un nouveau cycle de procédure.

Les exceptions à la trêve : qui peut être expulsé en hiver ?

La trêve hivernale ne s'applique pas dans le cas de squatteurs. Depuis la loi Kasbarian-Bergé (n°2023-668 du 27 juillet 2023), les occupants sans droit ni titre — c'est-à-dire ceux qui se sont introduits dans un logement sans autorisation du propriétaire — peuvent faire l'objet d'une procédure accélérée à tout moment de l'année, y compris pendant la trêve.

Les autres cas d'expulsion autorisés pendant la trêve :

💡 Distinction importante : un locataire qui ne paie plus son loyer mais qui occupe le logement en vertu d'un bail signé est protégé par la trêve. Un occupant qui s'est introduit sans bail et sans autorisation ne l'est pas — et peut être expulsé à tout moment via la procédure d'évacuation forcée.

Protection contre les coupures d'énergie

La trêve hivernale comporte un second volet souvent moins connu des propriétaires : aucun fournisseur d'énergie (électricité ou gaz naturel) n'a le droit d'interrompre la fourniture à un foyer, même en cas de factures impayées, du 1er novembre au 31 mars. À la place, un service minimum (puissance réduite) peut être maintenu pour garantir un chauffage d'appoint et l'éclairage nécessaire à la vie quotidienne.

L'interdiction des coupures ne s'applique pas aux résidences secondaires ou aux locaux non occupés à titre principal. Pour les propriétaires dont le bien est loué comme résidence principale, cette règle ne génère aucune obligation directe — elle s'impose aux fournisseurs d'énergie, pas aux bailleurs.

Le scénario à éviter : attendre le 1er novembre pour agir

Un propriétaire qui veut éviter l'enlisement doit frapper tôt. Imaginez : un jugement obtenu en octobre 2026. L'huissier peut alors notifier le commandement de quitter les lieux dès février ou mars 2027, puis solliciter la force publique dès le 1er avril. Sans cette anticipation, le parcours s'allonge — audience en janvier, jugement en mars, commandement en avril, expulsion en juin ou juillet. Autant dire un an de loyers partis en fumée.

La chronologie idéale pour un propriétaire face à des impayés :

⚠️ Délai de prescription : l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : trois ans, c'est le délai pour engager des poursuites. Après, la créance s'efface. Chaque mois d'impayé doit donc déclencher une relance écrite — ne rien faire, c'est prendre le risque de voir la dette effacée faute de procédure engagée dans les délais.

La trêve hivernale suspend l'expulsion, pas la dette

C'est un point que les locataires en difficulté sous-estiment parfois. Les loyers impayés pendant la trêve restent intégralement dus. Le propriétaire peut demander une astreinte judiciaire (par exemple 50 € par jour de retard) dès la saisine du tribunal. La trêve repousse l'expulsion physique — elle n'efface aucune créance.

Pour un bien loué 1 200 €/mois, cinq mois sans paiement représentent 6 000 € d'arriérés auxquels peuvent s'ajouter les arriérés antérieurs, les charges impayées et les frais de procédure. Ce montant est récupérable juridiquement — à condition d'avoir engagé les démarches dans les délais.

La GLI : l'outil qui change tout pendant la trêve

La trêve hivernale est souvent le moment où les propriétaires non couverts prennent conscience du risque qu'ils portent seuls. Une garantie loyers impayés (GLI) active avant le début des impayés prend en charge les loyers non perçus, les frais de procédure et, selon les contrats, les dégradations locatives.

Son coût représente généralement 2 à 3,5 % du loyer annuel — un investissement marginal au regard du risque couvert, particulièrement dans un contexte où les procédures d'expulsion peuvent s'étaler sur 12 à 18 mois.

💡 Pour les propriétaires qui passent par BAUVAUT : nous intégrons la vérification rigoureuse de la solvabilité des locataires en amont de chaque bail — dossiers vérifiés, revenus documentés, cohérence du profil avec le loyer. La meilleure protection contre la trêve hivernale reste de ne jamais avoir à s'y confronter.

Sanctions pour le propriétaire qui ne respecte pas la trêve

Le non-respect de la trêve hivernale constitue un délit pour le propriétaire. Cette infraction est passible d'une peine pouvant aller jusqu'à trois ans de prison et une amende de 30 000 euros.

Concrètement, cela signifie qu'un propriétaire qui tenterait de forcer un locataire à quitter son logement pendant la trêve — en changeant les serrures, en coupant le chauffage ou l'eau, ou en créant des conditions d'inhabitation — s'expose à des poursuites pénales. Ces comportements sont constitutifs de voies de fait et peuvent donner lieu à des condamnations significatives.

Vous souhaitez sécuriser votre investissement locatif à Paris ?

BAUVAUT sélectionne rigoureusement les locataires en amont — vérification des dossiers, solvabilité documentée, profils qualifiés issus de notre réseau de partenaires relocation et corporate. La meilleure façon de traverser la trêve hivernale sereinement, c'est de ne jamais avoir à la subir. Contactez-nous pour un premier échange gratuit.